开发商逾期不能正常交房，业主该如何维权

  开发商逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，对于此种纠纷，2003年《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了购房方催告权和解除合同权，那作为业主，当出现开发商逾期不能按时交房时，怎样才能更好的实现自己的权利?

  1案例：

  2016年10月20日，张某与某开发商签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定开发商应于2018年6月30日将房屋交付给张某使用。签订合同当天，张某即向开发商交付首付款及维修基金。为履行《商品房买卖合同》，张某与银行签订《个人贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》，银行按约定向开发商房款，张某每月按时向银行偿还月供。到2018年6月30日，开发商未能按期交付房屋，到2018年8月31日，被告仍然不能交付房屋，原告于2018年9月22日向被告提交了解除《房屋买卖合同》告知书。后张某一直未收到房子、房款，遂将解除房屋买卖合同及退还房款一事诉至法院。

  2法院认为部分：

  张某与开发商签订的《商品房买卖合同》，以及张某与银行签订的《个人贷款借款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年6月30日，开发商未能于2018年8月30日交房，逾期超过60日，张某于2018年9月22日以书面形式通知开发商解除合同，符合合同约定，也符合法律规定，应予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。关于违约金，因《商品房买卖合同》中约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行;逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向原告支付违约金。”所以，应该按照合同约定，开发商应当向张某支付违约金。

  3律师观点：

  开发商逾期不能正常交房，是要求其退还房款、解除合同并承担违约责任，还是要求其继续履行合同并承担违约责任，是购房者面临的两个选择。如果在开发商有能力继续履行合同的情况下，应当要求其继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于开发商无力退款而使购房者的合法权益得不到保障。但是，在开发商没有能力继续履行合同，而又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，要求其退还房款并承担违约责任。

  如果开发商既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护购房者的合法权益。

  4相关法律法规：

  《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  5结语：

  购房者在购买房屋的过程中要提高法律意识，在权利受到或即将受到损害时，要及时行使自己的权力，在与开发商签订合同时，应仔细阅读并理解合同条款，弄清合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。同时，要注意保留证据，以便权益受到侵犯时，能更好的维护自身权益。