【案情简介】

  罗某于2005年4月12日根据按揭购房规定，向江西某置业有限公司汇入32万元首付款购买位于东湖区的房屋。2005年6月20日，当其与招商银行南昌市分行签订按揭贷款合同时，招商银行发现其年龄已经超过60周岁不符合贷款条件。在已支付按揭购房款的条件下，为解决住房问题，其同意以儿媳陶某的名义购置。从2005年6月20日签订按揭购房贷款至诉讼时已14年整，共计166个月的月供贷款本息均由本人支付，陶某从未支付一个月。自2005年6月购房以来，其一直居住在涉案房屋内，从未离开过，所有物业费均由其本人支付。

  陶某与陈某因借款合同纠纷一案被法院列为被执行人，陈某申请拍卖陶某名下位于东湖区的房屋。

  罗某提出排除执行异议被裁定驳回，因此向法院提起案外人执行异议之诉。请求：1、停止对东湖区房屋的拍卖;2、确认东湖区房屋为其所有。

  【判决结果】

  一审法院：

  驳回罗某的诉讼请求。

  罗某不服，提起上诉。

  二审法院：

  一、撤销一审判决;

  二、停止对东湖区房屋的拍卖;

  三、驳回罗士奇的其他诉讼请求。

  陈某不服，启动再审。

  再审法院：

  驳回陈某的再审申请。

  【律师解读】

  2005年，罗士奇已超过60岁，招商银行股份有限公司南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由，拒绝与罗士奇签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗士奇遂以其儿媳陶某名义签订购房合同，符合日常生活习惯。按一般的生活常理，借名购房中购房人一般会承担全部费用，与家庭成员之间赠与有所区别。每月房屋按揭贷款亦由罗某支付，首付款和月付贷款的支付均与陶某无关。另外，结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为某。

  不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。

  具体到本案，罗某与陶某之间存在借名购房关系，罗某也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗某通过借名买房，将真实物权登记于陶某名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。