【案情简介】

  2016年9月1日，王某与房东陈某签署了《商铺租赁合同书》，租赁位于广州市某街道办事处的一处房屋，用于经营五金建材，租赁期限为三年。在合同约定的租赁期内，因某工程项目建设需要，王某经营的商铺被纳入征收范围，但王某却未得到任何补偿，广州市某街道办事处在尚未与王某签订征收安置补偿协议，未对王某经营的店铺支付装修补偿和经营损失费、人工遣散费、搬运费等的情况下，对王某经营的商铺强行拆除。王某为维护其合法权益，遂委托北京市盈科律师事务所娄静律师代理诉讼。

  【判决结果】

  法院判决确认被告广州市某街道办事处强制拆除王某承租商铺的行为违法。

  【律师解读】

  北京市盈科律师事务所娄静律师接受王某委托代理本案，通过分析案情，认为王某承租的商铺租赁合同还未到期，应当获得补偿。

  一、王某作为商铺合法经营权人，诉讼主体适格

  首先，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第四款的规定：“拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。”因此征收补偿安置对象应为征收范围内的地上附着物拥有所有权或使用权的单位或者个人。

  其次，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第二项的规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：(二)对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施和行政强制执行不服的;”被告对原告的房屋采取了强制拆除的行政强制执行行为，原告针对此具体行政行为提起诉讼，属于行政案件受理范围。

  二、被告违反了遵循先补偿、后拆除的原则

  征收土地和房屋除应当遵循“无补偿则无征收”的原则外，还应当遵循“先补偿、后拆迁(执行)”的原则，否则，被征收人有权拒绝搬迁，征收机关也不能强制执行。该原则不仅体现在相关法律的原则性规定中，还细化在国务院相关规定和司法解释中：

  根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条明确，“土地管理部门申请人民法院强制执行责令交出土地决定的,应符合被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿等条件。”

  根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第六条规定，“征收补偿决定明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障的，人民法院应当裁定不准予执行。”之所以明确“先补偿、后拆迁(执行)”原则，根本目的在于保障被征收人在被征收后，获得安置补偿前的基本生活或生产经营条件。

  被征收人获得安置补偿包含两种情况：

  一是征收机关与被征收人就安置补偿达成一致并签订安置补偿协议，征收机关开始按照安置补偿协议主动履行相关义务;

  二是在与被征收人达不成协议的情况下，征收机关依据征地补偿安置方案依法作出补偿决定或补偿行为，即安置地点和面积已经明确，补偿款已经支付。而本案被告未对原告进行安置补偿。

  三、被告强制拆除行为存在违法

  根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六十二条规定：”违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”

  《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条第一款第三项规定：”县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件：……(三)被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行……”

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款规定：”被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”该条虽然是针对国有土地上房屋征收强制执行程序的规定，但对因集体土地征收而引起的房屋及附着物的强制拆除问题，亦可参照。

  综上，无论是征收集体土地还是征收国有土地上的房屋，均应在完成补偿安置工作的情况下由行政机关申请人民法院强制执行，在获得法院的准许强制执行裁定前，行政机关没有直接强制拆除被征收房屋的权力。