其中有一种情况比较特殊，年前很多租客可能想趁租金便宜，提前租好办公室，所以看准了合适的地方估计合同就直接签了，但是租赁保证金也没交，房东也没交房。现在因为疫情的原因不想租了。

       但是就担心房东来起诉要求承担巨额的违约金，有些商业地产租赁合同中为了保证房屋正常使用，一般约定的违约金是非常高昂的。此类案件一般租客有以下三个疑问：

       1.这种情况下租客究竟是否要承担责任？

       2.如果承担责任，违约金多少？是否一定按照合同约定来。

       这种情况下，除非合同明确约定支付租赁保证金后合同成立生效，否则租客仍旧要承担违约责任。

       一般租赁合同中会约定具体的违约金或者具体的违约金的计算方式。比如如果租客违约，房东有权没收租赁保证金并要要求租客支付30万违约金，甚至在有些大型的商业地产租赁中明确约定租客违约要支付一年的租金作为违约金。

       很多租客最关心的问题就是约定了这么高的违约金，真出现违约行为是不是就要支付这么多？

       我可以肯定的回复大家，肯定不是这样的。

       话不多说，献上法律依据。

       “当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

       2、《合同法解释二》第29条

“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”

       3、《上海市高级人民法院关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》

       八、（认定违约金“过高”时的考量因素）法院依据《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第29条第一款判断违约金是否过高时，要避免简单采用固定比例的“一刀切”的认定方式，应当依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合考量以下因素：（1）合同履行程度（2）违约方的过程程度（3）合同的预期利益（4）当事人缔约地位的强弱（5）是否适用格式合同或条款（6）当事人是否已在诉请中对违约金进行减让（7）违约金计算基数（法官根据具体案件认为应当考量的其他因素）。

       这两种情况都会出现的根本原因还是在于法院在确定违约金的数字时确实会考虑非违约方的实际损失这一块。

       我们检索案例发现，一般情况下，没收租赁保证金而不再支持违约金的诉请是常规操作。在租赁保证金无法弥补房东实际时才会在租赁保证金和违约金的基础上进行斟酌。

       实务经验总结

       3.必要时请专业人士审核法律条款。有些租客在经营面临困难想要解约时才会留意违约条款，甚至有租客说根本没注意到有这么高的违约金，建议租客在签订租赁合同之时，有条件的情况下聘请律师或请法务部门通过审核修订合同将对自身不利的条款进行修改，则后续不会承担不必要的损失。 

声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。