【案情简介】

  2016年7月30日，原告李某斌、李某华与被告金某在北京某房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。约定：原告从被告手中购买其个人名下位于北京市昌平区回龙观镇某号院的房屋，房屋建筑面积118.4平方米，房屋总价315万元。后因为房价上涨，被告金某于2016年9月20日明确表示拒绝继续履行合同。为维护自身权益，二原告委托北京市盈科律师事务所胡文友律师作为代理人，依法向北京市昌平区人民法院提起诉讼。

  【判决结果】

  (一)被告金某赔偿原告李某斌、李某华违约金1350000元，于本判决生效后七日内支付;

  (二)被告金某退还原告李某斌、李某华已付定金50000元，于本判决生效后七日内支付。

  【律师解读】

  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。

  本案中，依约按照约定金某应当承担合同总价款20%的违约金，即630000元。而通过审理过程中的评估价值可知，该违约金不足以弥补原告的直接经济损失，故应当予以调整。综合考量合同解除时的市场价格、金某违约时可预见的损失、违约过错程度、守约方的及时止损义务、房屋实际市场价值等因素，酌情调整认定违约金为1350000元。

  一、什么是违约金?

  违约金是法律所规定的合同一方当事人完全不履行或者不适当履行合同约定的义务时，按照合同约定应当给付对方的一定数额的金钱。《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

  二、违约金的标准确定

  原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(已废止)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

  具体到本案中，金某于2016年9月20日明示表示不再履行合同，构成根本违约。其虽然要求原告及时另选房源，但金某并没有单方解除权，且当时涉案房屋所在地的房地产价格正在一个快速上涨期间，金某应当预见到其违约行为可能给原告造成更大的损失。再者，金某在明示终止合同之后，自行将涉案房屋设定他项权利，直接导致原告无法继续履行双方之间的房屋买卖合同，其主观恶意明显。由金某在设定涉案房屋他项权利时所约定的主债权数额可知，其对当时涉案房屋的市场价值有所预估，即可认为其对原告的损失金额由相应数额的预见。故法院综合考量合同解除时的市场价格、金某违约时可预见的损失、违约过错程度、守约方的及时止损义务、房屋实际市场价值等因素，对违约金酌情调整。

      文章来源于盈科律师一日一法 ，作者盈科一日一法