河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第823号
上诉人（原审被告）河南六合置业有限公司。
法定代表人庞文涛，经理。
委托代理人晋泽，河南中州律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）李小宁，男，汉族，1984年8月28日出生。
委托代理人燕义钟，河南龙云律师事务所律师。
上诉人河南六合置业有限公司（以下简称六合置业）因与被上诉人李小宁房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第5678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。六合置业的委托代理人付龙飞、晋泽，被上诉人李小宁的委托代理人燕义钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年1月27日，六合置业与李小宁签订《商品房认购协议书》一份，主要约定：1、出卖人为六合置业，买受人为李小宁；2、认购物业为8号楼1单元27层2714号房，建筑面积34.67平方米，单价6599元／平方米，总房款为228787元；3、签订认购协议书时李小宁须付定金2万元，以开发商（六合置业）通知之日起三日内到六合之家营销中心签订《商品房买卖合同》，定金转化为房款。若李小宁单方退房或不按规定时间签订《商品房买卖合同》者，六合置业有权另行处置该房，定金不予退还。余款于2011年2月28日前补齐，否则不予优惠（该认购协议书中同时注明了优惠的单价金额）；4、李小宁在签订《商品房买卖合同》同时，除交纳房款之外还应交纳暖气费、天然气等由六合置业代收的配套费；5、房屋契税交易费、维修基金等费用，按有关规定由双方分别承担；6、签订《商品房买卖合同》以开发商（六合置业）通知为准，买受人（李小宁）在接到通知后三日内到六合之家营销中心签订合同。上述认购协议书签订的当日，李小宁向六合置业交纳2万元，六合置业向李小宁出具收到2万元房款的《收据》；同日，李小宁向郑州鑫琦房地产营销策划有限公司交纳了六合之家8#-2714（34.67㎡）的中介费4000元，该公司出具了相应的《收据》。2011年2月12日，李小宁又向六合��业交纳181051元房款，六合置业向李小宁出具了相应《收据》；同日，李小宁向河南轩合物业服务有限公司交纳了天然气初装费3660元、有线电视初装费265元、维修基金2254元，共计6179元，该公司出具了相应的《收据》。后双方因认购协议发生纠纷，协商未果，李小宁起诉。另：在2010年10月29日，六合置业与第三人刘永美已就该房屋签订了商品房预售合同并在房地产管理部门登记备案。
原审法院认为：双方签订的《商品房认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，李小宁也按照该协议交纳了相应的购房款及其他相关费用，故该《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。在双方签订该房屋认购协议前，六合置业已经与第三人签订了该房屋的买卖合同并在房地产管理部门备案，但六合置业却故意隐瞒了该事实，仍然与李小宁签订该房屋的认购协议并收取李��宁的购房款，且造成李小宁支付了其他相关费用的损失，六合置业应当承担相应法律责任。六合置业在签订《商品房认购协议书》时，由于故意隐瞒了所售房屋已经出卖给第三人的事实，致使李小宁不能实现取得所购房屋的合同目的，故双方签订的《商品房认购协议书》可以依法解除，李小宁有权请求六合置业返还已付购房款、利息、赔偿损失，并有权请求六合置业承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。综上，李小宁的诉讼请求合法、有据，应当予以支持。六合置业的辩称，因无证据且无法律依据，应不予认定。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、河南六合置业有限公司于判决生效后十日内返还李小宁购房款201051元及并支付相应利息（利息计算方式为：以201051元为基数，自2011年2月12日起至判决确定的还款之日止按同期银行
贷款利率计息，但不得超过24436元）。二、河南六合置业有限公司于判决生效后十日内赔偿李小宁损失共计10179元（包括天然气初装费3660元、有线电视初装费265元、维修基金2254元、中介费4000元）。三、河南六合置业有限公司于判决生效后十日内赔偿李小宁已付购房款一倍的损失即201051元。案件受理费7851元，由河南六合置业有限公司负担。
六合置业不服原审判决，向本院上诉称：一、双方签订的《商品房认购协议书》极其简单，根本就不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的12种必备条款，故原审法院适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条，将双方签订的《商品房认购协议书》认定为商品房买卖合同，无事实依据，适用法律错误。二、李小宁并没有诉请解除双方签订的《商品房认购协议书》，在起诉前，也没有向我方发出解除通知，双方也没有达成解除合议，该协议也从未被撤销，属于已生效协议。姑且不论本案是否适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第八条，仅就李小宁诉请而言，需以解除《商品房认购协议书》为前提，在没有《商品房认购协议书》解除事实或请求为基础的情况下，原审法院径行做出判决无异空中楼阁。三、原审法院没有调查清楚我方与第三人之间的事实，仅仅依据涉案房屋已经备案给第三人，便认定我方已经将房屋卖给第三人，构成一房二卖行为，属于认定事实不清，进而适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第九条判决我方承担一倍购房款的赔偿���任有失偏颇。四、退一步讲，我方承担天然气初装费、有线电视费、维修基金和中介费的损失没有依据。首先上诉费用不应当认定为李小宁的损失，如果双方解除认购协议，李小宁应当向物业公司主张。中介费并非必需，且远超国家标准，没有合法发票予以证明。其次，即使认定为李小宁损失，对涉案房屋已与第三人签订合同并备案的情况，备案是法定的公示方式，李小宁也应当知晓，也不应当全部由我方承担。请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审，一、二审诉讼费由李小宁负担。
李小宁答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为：双方签订的《商品房认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且六合置业也按约收受了购房款，故该《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。诚如六合置业所称，就李小宁诉请而言，应以解除《商品房认购协议书》为前提，故原审法院认为双方签订的《商品房认购协议书》可以解除，并支持李小宁的合理诉求并无不当，应予以支持。六合置业在与李小宁签订《商品房认购协议书》之前，已就本案涉案房屋与第三人签订商品房预售合同并在房管部门登记备案，六合置业也没有证据证明其可以履行与李小宁签订的协议，因此应当认定六合置业就涉案房屋存在一房二卖的行为，原审法院适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第九条判决六合置业承担相应责任，并无不当；同时，李小宁所缴纳的天然气初装费、有线电视费、维修基金和中介费系针对购买涉案房屋而产生的损失，六合置业有义务进行赔偿。综上所述，六合置业的上诉理由不能成���，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7851元，由河南六合置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 闫天文
审判员 邢彦堂
二〇一四年六月十日
书记员 解鹏飞
