河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第6514号
原告程和平，男，1958年11月15日出生，汉族。
被告河南顺和置业有限公司。
法定代表人郑波，总经理。
委托代理人朱亚娟，河南中州律师事务所律师。
委托代理人徐鹤，河南中州律师事务所律师。
原告程和平与被告河南顺和置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程和平及其委托代理人卢东海、被告河南顺和置业有限公司委托代理人徐鹤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月25日，原被告签订《个人购房合同》一份，2013年5月2日，原被告签订《D1D1地下车位合同》一份，合同签订后，原告依约支付了购房款836946元和车位款160000元。2013年7月底，被告未按合同约定交付房产，后告知原告：什么时间交房不能确定；即便是满足交房条件也无法给原告提供房子，因为房子有问题；不能采取其他业主办理房屋产权转让等方式解决，只能退款且必须退款另外买房。原告感觉到受骗后，接受了被告的要求同意退房，并约定在2014年6月底之前被告退还全部房款、车位款本息的同时，原告交回所有合同及收据，完成退房的一切手续。2014年6月至2015年元月，被告也未给原告一分钱，经多次商谈，双方签订《还款协议书》一份，协议约定：被告于2015年3月15日之前，支付原告本息合计110万元，逾期支付违约金10万元。后被告未履行，2015年3月24日，原告在被告处办理退房手续时，了解到被告要求原告退房的原因是该房存在“一房两卖”的情形，并有被告内部《D1D1退房审批表》上得到证实。且仅退还原告30万元房款和购车位款，剩余款项被告一直推脱，致使原告一直租房居住。原告向被告多次主张权利未果，故起诉，请求判令：1、被告立即退还从2015年3月16日至2015年10月15日本金及利息共计907333元（同期银行
贷款利率4倍计算）；2、被告按照《还款协议书》支付补偿金100000元；3、被告因“一房二卖”赔偿原告已付购房款一倍金额836946元；4、被告支付原告因被告违约而负担的房屋租赁费51200元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告河南顺和置业有限公司辩称：原告的部分诉讼请求，无事实和法律依据，依法应予驳回。1、原告诉求被告赔偿一倍房款的诉求，无事实和法律依据。原告对涉案房产的性质和房屋相关状况是了解的，合同对房屋性质也有相关说明。后因客观原因无法履行合同，原告提出解除合同，后双方达成协议。被告不存在一房两卖行为；2、原告诉求违约金10万元过高，请法院依法调整，诉求被告承担房屋租赁费等费用属于违约金重复计算，应予驳回。原告要求被告承担违约金10万元与因被告违约所负担的房租费用，属于违约金和实际损失的重复计算。综上，原告部分诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求提交如下证据：证据1、《个人购房合同》一份，证据2、收据一份，证明原被告之间签订购房合同，合同约定房屋交付时间，但被告一未在约定时间交房已构成违约；原告已根据合同约定履行支付全部购房价款的义务，被告已开具收据。证据3、《D1D1地下车位合同》一份，证据4、收据一份，证明原被告签订购买车位合同，原告已依据合同约定支付全部购买车位款项。证据5、《还款协议书》一份，证明2015年2月11日，被告已与原告签署《还款协议书》，被告法定代表人郑波签字确认。协议书约定被告须在2015年3月15日将全部110万款项退还原告，但时至今日，被告仍有80万元未退还原告。被告应根据《还款协议书》约定，承担逾期未退应支付给原告10万元补偿金。证据6、《房屋租赁合同》一份，证据7、收据一份，证据8、《中国工商银行ATM机客户交易凭条》一份，证据9、收款收据，补充原告妻子身份证、结婚证、户口本，证明原告因被告违反《个人购房合同》，未能依约交房，导致原告租赁房屋，其中在鹤壁市租用公司住房支出部分费用；在郑州支付租房费用51200余元及银行付款证明；原告夫妻双方在外租房，由其妻子对外签订租房合同。证据10、《D1D1退房审批表》一份，证明截至2015年2月10日，被告认可的应还款本息为110万元，被告和原告签订的《个人购房合同》确实是“一房两卖”重复出售住房的欺诈行为，同时证明总经理王丹丹、郑波、寇斌之间的共同责任关系。被告与原告签订的《个人购房合同》中D1D1D16号D122D1D1户房，与《D1D1退房审批表》和《还款协议书》中的2201房属于同一房源。
被告质证称，对证据1、2、3、4真实性无异议，该购房合同和地下车位合同已经同原告解除，现在双方的纠纷是还款的纠纷，不是购房的纠纷；对证据5真实性无异议，已返还30万元，补偿金10万元系违约金性质，数额过高；对证据6、7、8、9真实性无法核实，被告未参与租赁，补充的三份证据真实性无异议，但证明目的有异议，租房合同与本案争议无关；对证据10系复印件，真实性无法核实，不能作为被告有一房二卖的证据。
被告未提交证据材料。
根据原、被告的陈述、举证、质证及庭审笔录，本院对本案的证据作如下分析认证：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7能够证明本案事实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据8不能证明转出账号和转入账号户主的姓名，本院对该份证据不予采信。原告提交的证据9与其提交的证据6、7中显示的房屋租赁时间相差一天，无其他证据相互印证，不能证明其在相应房屋中居住的具体时间及与本案的关联性，故本院对该份证据不予采信。原告提交的证据10系影印件，本庭在法庭调查时要求被告庭后5日内核实提交其保存的相关证据，因被告在规定期限内未提交也未说明原因，故应当承担举证不利的法律后果，本院对该份证据的真实性予以确定，作为本案认定事实的证据予以审查。
根据原、被告举证质证及庭审查证，本院确认以下事实：2013年1月25日，原告与被告签订《个人购房合同》一份，约定：原告购买被告所建位于D1户，房屋建筑面积为126.81平方米，合同约定每平方米单价为人民币6600元，房屋总价款为人民币836946元。合同还约定，签订合同时原告向被告交付总价款的100%，房屋的交付时间为2013年7月30日前。项目建设依据中约定，土地使用年限起始时期以取得军队产权证书为准。2013年5月2日，原、被告签订《D1D1地下车位合同》，约定原告购买被告出让的位于D1D1地下负一层118号车位，车位总价款为人民币16万元，付款方式为原告一次性付清全款，车位的交付时间为交房后3个月。两份合同分别签订后，原告依约分别向被告支付全额房款836946元和车位款16万元。因被告在合同约定的交房期限没有向原告交付房屋和地下车位，原告与被告于2015年2月11日签订《还款协议书》一份，载明：经被告方郑波总经理与原告友好协商，原告所购房款本息共计110万元予以退款。于2015年3月15日前归还原告，否则，逾期再追补10万元补偿金。原告和郑波及三个鉴证人在还款协议上签字确认。2015年3月24日，被告返还原告30万元，剩余款项至今未付。原告提交《D1D1退房审批表》一份，退房原因处载明：一房两卖，时间为2015年2月10日，原告及被告方项目负责人郑波和总经理处均有签字，其中被告方总经理窦斌在2015年5月22日签有“请财务人员在资金到位及时把结算清”字样。
另查明，2015年1月11日，原告妻子为居住租赁郑州市大观国际4号D113D13号房一套，并为此支付一年租金47000元。
本院认为，原、被告签订有《个人购房合同》和《D1D1地下车位合同》，后因被告违约逾期未交房，致使合同目的未能实现。双方于2015年2月11日签订《还款协议书》应当视为双方已确认对购房合同的解除，并对双方的权利义务重新进行了约定。《还款协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。协议签订后，被告没有按协议约定的时间向原告退还约定款项，已构成违约，应当继续履行协议约定的义务并承担相应的违约责任。原告主张被告退还剩余购房款即至2015年2月11日的购房本息80万元和补偿金10万元，符合法律规定和协议约定，本院予以支持。原告主张被告支付逾期返还购房款80万元的利息（自2015年3月16日起至全部款项退还之日止，按同期银行贷款利率4倍计算）和房屋租赁费用51200元，本院认为，双方协议中约定的补偿金系违约金性质，原告在协议约定还款后的房屋租赁费用以及利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年3月16日起至开庭之日）尚未超出该违约金数额，故本院对原告起诉多出部分不予支持。待原告该项损失超出违约金数额后，若被告尚未完全履行上述协议义务，原告可就超出违约金部分的损失另行主张权利。
关于原告主张被告因“一房两卖”应赔偿原告已付购房款一倍金额836946元的诉讼请求，本院认为，原告在被告未向其交付房屋后，双方已协商一致签订了《还款协议书》，据此双方已形成了新的债权
债务关系，被告逾期未支付协议款项所应承担的违约责任与被告“一房两卖”所应承担的违约责任不同，在该还款协议未依法撤销前，对双方仍有拘束力，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告关于违约金过高的辩称，因其未提交任何证据予以证明，故本院对其辩称不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南顺和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告程和平剩余购房款本息80万元及违约金10万元，共计90万元。
二、驳回原告程和平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20993元，由被告河南顺和置业有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 陈晓菲
审 判 员 刘 学
代理审判员 何 展
二〇一五年十二月八日
书 记 员 杨英辉
