河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）开民初字第2733号
原告邱艳红。
委托代理人邱波，河南正大永信律师事务所律师。
被告河南永基置业有限公司，住所地郑州市惠济区。
法定代表人何畏，总经理。
委托代理人刘光普，河南晟大律师事务所律师。
原告邱艳红与被告河南永基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱艳红委托代理人金鑫、邱波、被告河南永基置业有限公司委托代理人刘光普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于郑东新区九如东路东、农业东路南永基美邻1号楼东1单元5层西户商品房一套，面积88.74平方米，每平方米4378元，房屋总价388504元。原告按照合同约定交付房款，并支付天然气费、暖气费、有线电视费等各种费用。但被告未在合同约定期限2008年11月30日之前交付验收合格的房屋，原告在2010年3月被迫接受尚未达到法定及合同约定交房条件的房屋。据了解，截止今日被告的房屋竣工验收手续仍不合格，还未向产权登记机关提供房屋备案登记资料，导致原告所购房屋至今无法办理产权证书。故请求判令被告向原告支付逾期交房违约金34965.36元，不能在规定期限内办理房产证违约赔偿金38228.79元（暂计至起诉之日，应计算至实际办理好房产证之日），共计73194.15元。
被告辩称：被告于2009年6月30日达到了商品房买卖合同所约定的交房标准，并于2009年7月2日向原告寄出了书面的交房通知，尽管被告确实违约，但原告未在法定期限内主张责任，所以原告关于逾期交房违约金的请求不能成立。商品房买卖合同约定，被告向原告支付逾期违约金的前提是予以退房，故原告关于逾期办理房产证违约金的请求不应支持。
经审理查明：2007年12月29日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：1、原告购买被告位于郑东新区九如路东、农业东路南1幢东1单元5层西户的住宅一套，2007年12月29日付款88504元，其余300000元为商业
贷款。2、被告应在2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。如被告逾期交房，按照逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。3、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列程序处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。4、因买受人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权
债务纠纷的，由买受人承担全部责任。该合同附件4第2条规定：房屋交接时买受人同意出卖人以大河报公告或电话的方式通知。买受人应保证在本同中签订的地址及联系方式真实有效，如造成出卖人不能及时与买受人取得联系，致使合同履行受阻，责任由买受人承担。
合同签订后，原告向被告支付了首付款88504元和余款300000元，被告分别于2008年1月16日和2008年2月25日向原告出具了销售不动产统一发票。2009年7月2日，被告向原告邮寄交房通知书和交房须知，信封上写的是邱艳红留在《商品房买卖合同》中的地址，但没有写邱艳红的电话。该邮件因地址不详被邮寄退回被告。2010年3月26日，原告向交付了物业费、天然气费和垃圾清运费，被告向原告出具收据，原告称其所购买的房屋于2010年3月26日实际交付。
原告所购房屋属于被告开发的永基美邻小区，该小区的房屋交付后迟迟没有办理房产证，小区业主向房产管理部门反映情况，据2011年7月6日局长信箱的对业主反映问题的回复显示：永基美邻项目的开发单位河南永基置业有限公司与施工单位在工程款结算上意见不一致，现正在申请审计。在工程款未结算之前，施工单位拒绝在竣工备案表上签字，导致该项目无法到质量监督部门备案。未经过质量监督部门备案的项目无法进行面积实测，更无法进行办理房产证等后续业务。房产管理部门已经督促河南永基置业有限公司积极与施工单位进行协调，尽快为业主办理房产证。
被告提供的工程竣工验收表显示，2009年6月30日五大责任主体（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）均在工程竣工验收表上盖章，并由各自的负责人签字确认合格。庭审中被告代理人称被告正在抓紧时间向房管部分提供办理房产证的备案材料。
上述事实，由经原、被告质证的下列证据及开庭笔录在案佐证：1、商品房买卖合同一份；2、销售不动产统一发票二份；3、收据三份；4、郑州房地产网政府信息公开频道局长信箱网上回复一份；5、工程竣工验收意见表一份；6、被告向邱艳红邮寄的信件一份。
本院认为：原、被告签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告应该按照合同约定于2008年11月30日前交付房屋，但直到2010年3月26日才实际交房，逾期交房482天，被告迟延交房的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定，逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告已交付房款388504元，按照日万分之二计算，被告应支付原告违约金37451.8元，原告请求逾期交房违约金34965.36元，不超出范围，本院予以支持。
关于产权证问题，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列程序处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。截止本案开庭时，被告尚未向房产管理部门提交办理房产证的备案材料，致使原告至今没有取得房产证。因合同约定对未按期办理房产证的处理方式是原告退房，被告支付违约金，但本案中原告并不要求退房，故原告要求被告支付违约金的请求没有合理的依据。另外，原告诉称其要求的违约金是依据商品房买卖合同第十二条，该条规定：因买受人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任。根据房产管理部门对永基美邻小区房产证问题的回复，并不能认定该小区的房屋不能办理房产证，且房产管理部门也在督促河南永基置业有限公司积极与施工单位进行协调，尽快为业主办理房产证。故原告依据合同第十二条要求被告支付违约金，理由不成立，本院不予支持。
关于本案的诉讼时效问题，被告提供证据证明其在2009年7月2日向原告邮寄了交房通知书，但商品房买卖合同约定的房屋交接方式是大河报公告或电话通知，被告没有以约定的方式通知原告，且交房通知书原告并没有收到，故被告主张的交房时间是2009年7月2日不成立。从原告提交的物业费、天然气费和垃圾清运费收据看，时间均为2010年3月26日，根据房地产业的相关惯例，可以认定实际交房时间为2010年3月26日。原告于2012年3月8日向本院递交有关起诉材料，故原告起诉并未超过诉讼时效。
依照《中华人民共和国合同》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南永基置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邱艳红支付违约金三万四千九百六十五元三角六分。
二、驳回原告邱艳红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千六百三十元，由原告邱艳红负担九百五十六元，被告河南永基置业有限公司负担六百七十四元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 王东明
代理审判员 申晓娟
人民陪审员 孙淑锟
二〇一二年十二月二十四日
书 记 员 王铭浩
