河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第878号
上诉人（原审原告）刘红峰。
委托代理人王志歌，河南豫和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）河南利海房地产开发有限公司。
法定代表人谢海榆，董事长。
委托代理人张盛杰，该公司法务经理。
委托代理人张延乐，该公司职员。
被上诉人（原审被告）广州利海酒店物业管理有限责任公司郑州分公司。
负责人陈向军，经理。
上诉人刘红峰因与被上诉人河南利海房地产开发有限公司（以下简称利海房地产公司）、广州利海酒店物业管理有限责任公司郑州分公司（以下简称利海物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘红峰的委托代理人田海康、王志歌，被上诉人利海房地产公司的委托代理人张盛杰、张延乐到庭参加诉讼。被上诉人利海物业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月25日，刘红峰和利海房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定刘红峰购买利海房地产公司开发的位于郑州市惠济区电厂路9号托斯卡纳小区20号楼1单元406号的商品房一套。该房屋价款612465元；双方约定的房屋交付日期为2012年6月30日前；约定的交付条件是“该商品房经五大责任主体：施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格”。出卖人逾期交房时双方约定：逾期不超过180日，自约定的最后交付日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，买受人可以解除合同；买受人要求继续履行合同的，自约定的最后交付日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。合同签订后，刘红峰按约定交付了全部购房款、税款及物业维修基金等。2012年6月27日，利海房地产公司给刘红峰发一份收楼通知书，该通知书称刘红峰所购房屋已经验收竣工并具备交付条件，为避免集中交付等待时间过长，通知刘红峰于2012年7月7日交付房屋。2012年7月7日刘红峰去接受房屋时，认为该房屋不具备交接条件而双方没有进行房屋交接。2012年10月9日双方对该房屋进行了交接。交接时刘红峰发现该房屋存在墙体不顺直、厨房阳台外墙有缺口、厨房卫生间排水管没固定、室内地坪不平、水电开关未安装完毕、客厅墙面有空鼓等问题，并将问题反映给了利海房地产公司。2012年10月10日，刘红峰与他人签订房屋装修合同，对该房屋进行了装修。刘红峰提供有2013年8月16日因修水管支出材料费460元、工费600元的销货清单一张。2014年3月15日，刘红峰因粉刷、修复本案房屋的墙壁而支出工费1000元。
另查明，2012年6月30日，该房屋经过了五大责任主体：施工、勘察、设计、监理、建设单位的验收。刘红峰称因该房屋迟迟达不到交付条件，未取得《竣工备案表》，2012年8月5日利海房地产公司和包括刘红峰在内的部分业主达成协议，协议约定无论业主是否收房，利海房地产公司承诺皆赔偿业主逾期交付违约金，违约金的计算周期自约定的交房之日起到《竣工备案表》下来之日止，赔偿标准按合同约定的执行。而至今利海房地产公司没有取得《竣工备案表》。但刘红峰只提供有协议的复印件，刘红峰称协议原件在利海房地产公司处，利海房地产公司不予认可。
原审法院认为：2011年4月25日刘红峰和利海房地产公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反有关法律的规定，是有效合同。合同签订后，双方应按合同的约定积极、严格地履行各自义务。在刘红峰履行了付款义务后，利海房地产公司应按约定时间（2012年6月30日前）将符合约定条件的房屋交付刘红峰。因利海房地产公司没有按约定时间向刘红峰交付房屋，因此刘红峰要求其支付
逾期交房违约金的请求证据充分，于法有据，依法应予以支持。但违约金的数额应按双方约定的标准（每日万分之0.5）计算到刘红峰实际接收房屋时（2012年10月9日）止，即3062.33元。刘红峰诉请违约金应计算到利海房地产公司的《竣工备案表》下来之日止，但刘红峰只能提供2012年8月5日协议的复印件，而利海房地产公司对此又不予认可，所以对刘红峰的该请求因证据不足而不予支持。刘红峰关于利海房地产公司、利海物业公司赔偿刘红峰自行修复下水管的费用1060元的请求，因刘红峰在收房时已注明下水管有问题，因此该费用应由利海房地产公司承担。刘红峰关于利海房地产公司、利海物业公司赔偿刘红峰房屋修理费1075元的请求，因其粉刷修复墙壁是在2014年3月15日，刘红峰不能提供证据证明此时因何故而导致其墙壁需要粉刷修复，且无粉刷修复墙壁的有关票据，因此对刘红峰的该请求因证据不足，不予支持。刘红峰关于利海房地产公司、利海物业公司限期对刘红峰自行无法修复的房屋外立面漏水问题进行修理的请求，因其不能提供其房屋外立面是否漏水、是否因房屋质量问题漏水的充分证据，因此对刘红峰的该请求亦不予支持。利海房产公司关于其没有违约行为的辩解证据不足，对其辩解不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下：一、利海房地产公司于本判决生效后十日内支付刘红峰
逾期交房违约金3062.33元，并赔偿刘红峰因房屋质量问题而受到的损失（修复下水管）1060元。二、驳回刘红峰的其他诉讼请求。案件受理费513元，由刘红峰负担463元，利海房地产公司负担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。
刘红峰上诉称：一、一审判决部分事实不清。l、对赔偿延期交房违约金的协议的认定，刘红峰曾经申请法院依法取证，法院并没有去向有关单位调取证据，在开庭时也没有传唤相关证人出庭作证，且对刘红峰提供的能够证明协议存在的录音证据不予考虑，直接以刘红峰仅能提供协议复印件为由就认定协议不存在，违反法律本质。2、对因房屋质量出现的房屋外立面有洞漏水是从验房时就发现的质量问题，刘红峰就此问题在房屋验收表中记载的清楚明白，而且关于此问题一直找利海房地产公司修理，利海房地产公司因不好修理，且施工方互相推脱责任就一直没有修，一审法院判决刘红峰不用修理外立面，刘红峰认为此房屋外立面有洞漏雨是客观事实，而且长时间灌水会导致与其连接的其他墙面有进一步脱落的风险，刘红峰认为有修理的必要。3、对于修复房屋的费用，利海房地产公司应当承担，因为利海房地产公司所建房屋因质量问题出现下水管断裂，刘红峰为防止损失进一步扩大自行修理了水管漏水，为此而掀开的地板砖需要重新铺，因漏水导致厨房及客厅墙面脱落需要重新粉刷。补铺地板是原装修公司再次收费完成，按原来签订的《装修合同》中约定的材料与工钱计算，重新粉刷墙壁是等到墙里水分完全蒸发完才去修理，由于超过了《装修合同》约定的维修期，刘红峰另外找人粉刷墙壁，是客观事实。根据《商品房住宅质量保证书与使用说明书》的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，利海房地产公司应承担刘红峰房屋修理费2135元（排水管道漏水修理费1060元和修复房屋费1075元）。二、一审法院没有对双方签订的《商品房买卖合同》的交房条件条款的合法性加以确认，就驳回刘红峰要求赔偿自2012年6月30日至竣工备案表下来之日止的延期交房违约金有违法律精神。本案的事实是利海房地产公司在履行与刘红峰之间的商品房买卖合同中严重违约，在合同约定的交房期限日内没有将合格的商品房交付给刘红峰，利海房地产公司应当承担逾期交房的违约责任。免除利海房地产公司主要义务和违约责任的合同条款应当认定为无效。首先，双方签署的《商品房买卖合同》系利海房地产公司提供的格式合同。该格式合同中关于免除利海房地产公司办理的《房屋竣工验收备案表》条款违反了国家强制性法律规定，应认定无效。该《商品房买卖合同》中约定的收楼标准显然低于国家的法定标准，应以国家规定的标准为基本交房条件。而直到现在利海房地产公司所交房屋仍然没有取得《房屋竣工验收备案表》，属于不合格房屋。一审法院驳回刘红峰要求赔偿自2012年6月30日至竣工备案表下来之日止的延期交房违约金显然是判决错误，明显违反了《中华人民共和国合同法》和《郑州市城市房地产开发经营管理条例》的相关规定。三、一审法院不能因为利海物业公司不到庭参加诉讼，就判决利海物业公司不承担任何法律责任。利海物业公司接受利海房地产公司委托修理房屋，因怠于履行义务，给刘红峰造成的修复房屋的损失应承担连带赔偿责任。综上所述，请求撤销一审判决，改判：1、利海房地产公司支付违约金至2015年1月20日，即《竣工备案表》下达之日。2、利海房地产公司赔偿刘红峰修复房屋支出2135元。
利海房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。
利海物业公司未答辩。
本院经审理查明：1、2012年8月5日，利海房地产公司与本案所涉20号楼的部分业主（包括刘红峰）签订协议书一份，约定无论业主是否收房，利海房地产公司承诺皆赔偿业主延期交付违约金，违约金计算周期为从签订的商品房买卖合同约定交房之日起至20号楼《竣工备案表》下来之日止，赔偿标准按照约定的条款执行，违约金以现金形式支付，并于《竣工备案表》下发之日起一个月之内支付给业主。2、2015年1月20日，托斯卡纳小区20号楼取得《竣工备案表》。3、刘红峰在原审庭审中诉请延期交房违约金计算至判决生效之日。其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：2012年8月5日利海房地产公司与本案所涉20号楼的部分业主签订的协议书，已经法院生效判决予以确认，刘红峰请求利海房地产公司支付自《商品房买卖合同》约定的交房之日起（2012年6月30日）至《竣工备案表》下来之日止（2015年1月20日）的逾期交房违约金理由成立，本院予以支持。刘红峰要求利海房地产公司、利海物业公司承担修复房屋费1075元，但缺乏修复房屋的原因证据及相关票据，本院不予支持。刘红峰要求利海房地产公司、利海物业公司对房屋外立面漏水问题进行维修，但不能提供证明房屋外立面是否漏水及漏水原因的充分证据，本院亦不予支持。综上，刘红峰的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、变更原审判决第一项为：河南利海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘红峰支付自2012年6月30日起至2015年1月20日止、按612465元的日万分之0.5计算的逾期交房违约金，并赔偿刘红峰因房屋质量问题而受到的损失（修复下水管）1060元。
二、驳回刘红峰的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各513元，由河南利海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一五年十月二十日
书记员 苏小东
