河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）开民初字第2969号

原告周姗姗。

原告孟聪。

二原告委托代理人明国正，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。

被告郑州亿国金顺房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区CBD内环路A-63-65号一幢二单元22层04号。

法定代表人刘爱玲，该公司总经理。

委托代理人张保卫，河南陆达律师事务所律师。

委托代理人李留，河南陆达律师事务所律师。

原告周姗姗、孟聪与被告郑州亿国金顺房地产开发有限公司（以下简称亿国金顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周姗姗、孟聪委托代理人明国正，被告亿国金顺公司委托代理人张保卫、李留到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周姗姗、孟聪诉称，2010年2月4日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告亿国金顺公司开发的位于郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路西A-32号1号楼18层房屋一套，面积为47.57平方米，价款为491299元。被告亿国金顺公司的宣传彩页称原告购买的房屋为“郑州CBD会展中心旁首座五星级私级酒店公寓，中原首家真正五星级服务的酒店公寓，超五星级装修，坐镇郑州收取高价房租”等，原告因信赖上述宣传才决定购买其房屋。合同签订后，原告如约向被告履行了各项义务。合同中约定的交房日期为2010年12月31日，因诸多原因不符合交房条件，被告至今也未履行交房手续，被告的行为已经违约。根据合同约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人选择继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告认为，既然被告亿国金顺公司宣称原告购买的房屋为精装修五星级酒店公寓，上述违约金标准明显过低，不足以弥补原告所遭受的损失。故原告起诉，请求将合同约定逾期交房的违约金调高至实际损失水平，赔偿原告实际损失68620元（该损失暂计算至2012年7月31日，实际计算至被告交房之日）；赔偿原告装修损失25071元；被告承担诉讼费、评估鉴定费等费用。

被告亿国金顺公司辩称，1.原告主张的逾期交房期间错误，合同约定的交房期间为被告通知原告20日内交房的期间，原告不接收视为已交房。2.原告诉请调高违约金的请求无事实依据，与法相悖，不应得到支持。被告逾期交房虽构成违约，但并未给原告造成损失。原告主张的是调高违约金至实际损失水平，但其“事实”依据却是可得利益损失，相互矛盾。原告主张的租金损失也无事实依据。房地产估价报告无法作为原告计算租金损失的依据。结论是鉴定当日的损失，不是逾期交房整个期间的损失。双方合同中对装修有明确约定，是否违约应以合同为依据，不能以宣传彩页为准。调增违约金无法律依据。原告主张的是其租金可得利益损失，违约金有合同约定。只有在无合同约定时才参照租金可得利益的赔偿。若计算可得利益的损失，也应按相关规定损失。3.原告诉请装修损失赔偿请求无事实依据。实际上房屋现未交，且是精装修，不存在装修损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

原告周姗姗、孟聪为支持其诉请，提交如下证据：1.商品房买卖合同一份、发票三份，证明双方存在买卖关系及赔偿依据；2.景峰国际楼盘宣传彩页一份，证明宣传彩页应作为合同一部分，被告宣传该楼盘为五星级精装修酒店公寓，收益率高，房租高；3.河南省豫建房地产评估咨询有限公司豫郑豫建评字（2012）060804B房地产估价报告一份，其对位于郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路西A-32号1幢17层15号建筑面积58.49平方米的商业服务用房进行市场价值评估，估价结果为：该公司估价人员经过实地查勘和市场调查，遵照《房地产估价规范》和有关法律、法规，遵循独立、客观、公正、合法的原则，采用科学的方法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在估价时点（2012年5月1日）的房地产市场租金价值为2.5元／平方米·天，建筑面积房地产单价为21503元／平方米。证明原告损失标准计算依据；4.房屋内装修材质的照片，证明房屋装修不符合合同附件三约定的标准，现装修后的房屋用料大理石不是进口的、地板不是实木地板；5.从装修房屋取来的装修剩余的材料复合地板和卫生间墙面的大理石各一块，证明内容同4。

被告亿国金顺公司对上述证据质证意见如下：证据1商品房买卖合同、发票真实性无异议，证明目的有异议，应按合同约定第九条日万分之二计算，而不是原告所主张的赔偿；证据2景峰国际楼盘宣传彩页不是合同一部分，属于邀约邀请，具体内容应按合同约定；证据3房地产估价报告房屋资金包含应当缴纳的税费，是原告获得租金利益的必要成本，不考虑扣除该部分而计算收益，显然是不客观的。从估价结果报告第三项可以看出，估价人员仅掌握了郑州市房地产买卖市场的价格信息，对租赁市场的价格信息，根本没有任何了解。也没有对估价对象周围同地段房屋的租赁市场价格进行调查并采集相应数据。故估价人员既无实际调查本案房屋同地段房屋租赁市场的价格信息，也未间接了解租赁市场价格信息，该报告所做出的估价结果没有事实依据，是估价人员凭空做出的估价结果，不具有客观性、科学性、可信性。该报告仅是对2012年5月1日这一天的租赁市场价格做出评估，不能据其确定其他时间点的租赁价格；证据4材质照片应为材料照片，不知其来源，不能证明是本案房屋的照片，材质是否合格未经过鉴定，是否为进口无依据，木地板约定的是优质环保地板，未约定是实木地板；证据5该证据材料来源不明，不能证明是房屋的材质。物证的取得应经过法定程序，如果是房屋材质，应采取房屋墙面的材质，且材质是否合格应由鉴定机构作出，原告主张不是进口大理石应提供相应证据，原告不能提供应承担相应责任。关于大理石进口的手续，被告是购买而非进口。

经本院审查认为，原告周姗姗提交的证据1中的商品房买卖合同及发票各一份，被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据2景峰国际楼盘宣传彩页客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据3房地产估价报告，被告辩称该报告仅是对2012年5月1日这一天的租赁市场价格2.5元／平方米·天做出评估，不能据其确定其他时间点的租赁价格，该报告系估价人员凭空做出的估价结果，不具有客观性、科学性、可信性，但未提交相关证据证明，其辩称理由不能成立。该估价报告鉴定程序合法，客观真实，本院予以采信；证据4、5被告亿国金顺公司不予认可，但其持有该相关证据未提交，本院推定原告所提交的该两项证据客观真实，本院予以采信。

被告亿国金顺公司为支持其辩称理由，提交如下证据：1.商品房买卖合同一份（同原告），认为双方应按合同第九条、第十一条及合同附件4合同补充协议第一条规定的内容；2.被告与案外人王根保签订的商品房买卖合同一份，证明房屋交付时的房价已达到二万多元，房屋增值的价值已超预期交房的几十倍，原告没有损失；3.河南陆达律师事务所与屈文纳签订的房屋租金合同一份，证明合同约定的违约金1.75元／日／平方米是当时租金的两倍多；4.汇通快运详情单及跟踪记录单各一份，证明2011年10月10日被告向原告送达入住通知单，原告于10月11日收到，逾期交房时间应为2010年12月31日至2011年10月21日。

原告周姗姗、孟聪对被告亿国金顺公司上述证据质证意见如下：证据1真实性无异议，对其证明目的有异议，不能证明不接房的过错在原告，恰恰相反原因在房屋质量有问题。证据2、3与本案无关，不予质证。证据4真实性无法考证。

经本院审查认为，原告对被告亿国金顺公司提交的证据1真实性无异议，本院予以采信。证据2、3与本案无关，本院不予采信。证据4跟踪单未加盖印章，真实性无法核实，且原告不予认可，故对该证据本院不予采信。

本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：

2010年2月4日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：D10539092）一份，其主要内容为：原告为买受人，被告亿国金顺公司为出卖人，原告购买被告亿国金顺公司开发的景峰国际中心位于郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路西A-32号1幢18层21号房，用途为商业服务，建筑面积47.57平方米，房款按建筑面积每平方米10327.92元，总金额为491299元整；出卖人应当在2010年12月31日前将具备验收合格并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出入住通知之日起20日内，买受人应前来办理收房手续，逾期不到者视为本合同项下房屋已经交接，房屋风险责任随之转移给买受人，并由买受人承担相关的物业管理费等费用。出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定的标准。该合同附件四合同补充协议载明，关于通知与到达的约定，除买卖双方另有约定除外，买受人的地址和联系电话以合同所确定的为准。买受人地址和联系电话如有变动，应于变更之日起48小时内书面通知出卖人。出卖人按买受人确定的地址邮寄送达信件时，若因买受人所提供送达地址错误或未将变更后的地址按约定时间通知出卖人，导致信件被退回或无法送达的，则出卖人信件发送之日视为通知送达之日。装饰、设备标准约定地面为优质环保的木地板，部分户型采用剪绒加厚高级地毯。卫生间墙面、地面均为进口大理石。被告亿国金顺公司景峰国际宣传彩页载明景峰国际为中国郑州CBD会展中心旁＊首座五星级私级酒店公寓，都市人居的物质升级和精神备份。品质内涵建筑、物质亦是精神。该宣传彩页户型推荐其中之一为一室一卫建筑面积为47.57平方米，并附有房屋户型平面图。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告亿国金顺公司至今未交付房屋。

庭审后，原告自认其诉请被告赔偿装修损失部分的证据不充分，自愿撤回判决被告赔偿其装修损失25071元部分的诉讼请求，本院已准许。

本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按约支付了全部房屋价款，被告亿国金顺公司应当按照约定的时间向原告交付房屋。被告亿国金顺公司未在约定的时间内按时交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。原告交纳房款为491299元，按合同约定日万分之二的违约金每天为98.26元，原、被告双方买卖房屋用途为商业服务，参照河南省豫建房地产评估咨询有限公司豫郑豫建评字（2012）060804B号房地产评估报告评估结果，估价时点的房地产市场租金价值为2.5元／平方米·天，本案房屋面积为47.57平方米，评估本案房屋的租金每天为118.93元，故双方商品房买卖合同中关于违约金的约定过低，原告请求将双方约定的违约金调高具有事实及法律依据。原、被告双方合同约定交房时间为2010年12月31日之前，但被告亿国金顺公司至今未交付房屋，故原告诉请被告亿国金顺公司赔偿其自2010年12月31日至2012年7月31日的损失68620元（47.57×2.5×577天）及至实际交房之日止的损失，合法有据，本院予以支持。被告亿国金顺公司辩称该估价结果不具有客观性、科学性、可信性，但未提交相关证据证明，本院不予采信；其辩称虽逾期交房但房价上涨，没有给原告造成损失，但房屋价格上涨系市场行情所致，非被告的原因，其该项辩称理由不能成立；其辩称交房时间为2010年12月31日至2011年10月21日证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告郑州亿国金顺房地产开发有限公司赔偿原告周姗姗、孟聪自二○一○年十二月三十一日始至本判决规定的付款之日止的逾期交房实际损失（按47.57平方米×2.5元／平方米·天×实际天数计算），于本判决生效后十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二千一百四十二元，由被告郑州亿国金顺房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　刘冰泉

审　判　员　　李建涛

代理审判员　　孔　瑛

二〇一三年三月七日

书　记　员　　史丽娜