河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）豫01民终10257号

上诉人（原审被告）：河南新和昌物业服务有限公司。统一社会信用代码：91410108676725458D。

法定代表人：杨利军，总经理。

委托代理人：张永飞，公司法务经理。

委托代理人：王瑞娟，公司小区经理。

被上诉人（原审原告）：王立杰，男，1966年3月1日生，汉族。

委托代理人：王世科、李露，河南英泰律师事务所律师。

上诉人河南新和昌物业服务有限公司（以下简称新和昌公司，2016年6月28日河南怡丰物业服务有限公司更名为新和昌公司）因与被上诉人王立杰物业服务合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新和昌公司的委托代理人张永飞、王瑞娟，被上诉人王立杰的委托代理人王世科、李露到庭参加诉讼。本案先已审理终结。

上诉人新和昌公司上诉请求：一、撤销郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初1465号民事判决；二、依法对本案进行改判，即驳回王立杰的诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由王立杰承担。事实与理由：一、原审法院认定事实有误。1、新和昌公司己经按照合同约定履行物业管理义务。新和昌公司作为小区物业管理企业，按照物业服务合同的约定，对公共区域污水排放管道进行养护维修，并定期聘请第三方专业管道疏通公司进行疏通，该履行的义务己按照合同完善履行，而原审法院对此事实去却没有加以确认。其次，在一审庭审中，王立杰也多次陈述，其室返污水，也是新和昌公司亲为亲为将其清除；最终解决返水原因，也是新和昌公司逐步对管道检测维修，将楼下室内下水管切割开，取出长木棍，才彻底解决王立杰室内返污水的问题。新和昌公司尽职尽责履行合同义务，却要承担案外人的原因造成的损失责任，一审法院对新和昌公司履行义务的事实视而不见，对本案事实的确认有重大失误。2、损害造成的原因是案外人投掷或留存在下水管道内的木棍造成，原审法院对此只字不提。一审庭审中，双方均已确认是一楼住户内下水管道中留存的一米见长的木棍导致的污水返流。新和昌公司作为物业公司，有维修、养护管道的义务，但并不是无时无刻都能百分之百保证管道不出任何问题；在新和昌公司己经竭尽全能履行义务，对于由于不可预见、不可管控的原因导致的意外损害，新和昌公司也倍感遗憾。新和昌公司是物业服务企业，并不是保险公司，如果因案外人原因造成的意外损失都由物业企业承担，那么这样的判例显然会对一家物业企业造成巨大影响。原审法院忽视产生损害的原因，对事实认定有误。3、新和昌公司不存在违约行为。一审法院判决新和昌公司因违约承担全部损失责任，可问题的关键是，新和昌公司已经履行了物业服务合同约定的义务，不存违反合同约定的行为。一审法院把【损害结果的事实】简单地等同于【违约行为的事实】是对违约行为认定错误。即便退一万步讲，新和昌公司在定期履行过维护、疏通管道义务的情况下，出现其他原因造成业主损害，那么这种损害也不能无端认定为新和昌公司不履行合同约定，充其量也仅仅只能说是未完全履行或履行有瑕疵，那么相应的也不应承担全部的损害责任而是以新和昌公司的履约过失程度而承担责任。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院在没有查清事实的情况下，简单地按照合同法中违约责任相关法规判令新和昌公司承担全部责任，适用法律错误。物业企业有公共服务的性质，是业主通过AA制聘请的小区管家，某一个业主家因其他原因造成的损失如果都由物业企业赔付，是完全没有法理基础的，物业公司不是小区每家每户的保险公司。原审法院不能简单的依照合同法的相关原则去处理物业企业与业主的纠纷，物业纠纷的处理应考虑物业企业的公共服务性质，应依照《物权法》、《物业管理条例》等物业相关法规来处理。2、原审法院对物业行业相关法规理解有误，对物业企业违约责任构成要件认识有误。《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该条是物业企业承担违约责任的法律依据，同时也阐释了物业服务企业违约责任的构成要件：①物业企业有不履行或不完全履行合同义务的违约行为：②物业企业违约行为造成了损害事实：③违约行为与违约损害事实之间存在因果关系。然而针对本案，新和昌公司根本没有违约行为，同时损害事实的原因连王立杰在一审庭审中也己强调最有可能是开发商建房时留存的木棍造成的。在这种没有违约行为，也毫无任何因果关系的情况下，原审法院贸然判定新和昌公司构成违约责任，承担全部损失，是对物业相关法律及其违约责任构成法理的认识、理解错误。综上诉述：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请中级法院依法审判，给新和昌公司公正待遇。

被上诉人王立杰答辩称：一、新和昌公司仅仅采取了补救措施，没有承担补偿责任。二、管道公司没有履行好管道维修养护义务，应承担责任。三、新和昌公司上诉意见的意思是第三人的责任，那新和昌公司可以向第三方追偿。

王立杰向一审法院起诉请求：1、新和昌公司赔偿王立杰家具、装修损失57309元；2、新和昌公司承担王立杰住宿费8940元；3、新和昌公司承担全部诉讼费用。后王立杰将第1项诉讼请求变更为46080元，其他诉讼请求不变，另要求新和昌公司承担鉴定费10000元。

一审法院认定的事实：经审理查明，张艳君购买了位于惠济区生产路××院××楼××号建筑面积82.15平方米的房屋一套，并于2008年12月30日与河南怡丰物业服务有限公司（以下简称怡丰物业）签订《前期物业管理服务协议》，其中协议第五条本协议明确物业服务项目2、设施设备（2）供水、排水系统小区供水水泵的检查、养护、运行管理；二次供水水箱设施检修、水池定期清理；小区内供水管道及楼内共用部分上下水管道的检修；楼内共用排水、小区共用沟渠、池、井等的养护管理；……。第六条物业管理服务质量三、共用部位、共用设施设备的维护和管理2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患。……。2011年11月15日，王立杰与张艳君签订《郑州市存量房买卖合同》（合同编号：2011124695），张艳君将该房屋出售予王立杰，2011年11月17日，王立杰在房屋登记管理部门办理了产权登记，并依法取得了房屋所有权证。后王立杰入住该房屋，并向怡丰物业交纳物业服务费。2016年2月18日春节过后，王立杰从老家回到郑州该涉案房屋的家中，发现房屋已被厕所地漏涌出的污水浸泡，污水表面离房屋地面约10公分。王立杰当即通知了怡丰物业，怡丰物业即采取疏通措施，但效果不佳，疏通后不久，仍出现涌出污水的情况。经过王立杰、怡丰物业双方沟通协商，怡丰物业打开位于王立杰房屋下的一楼房屋房门，将位于一口房屋内污水管道切开检查，最终查清致害原因，系污水管道内存留一根约1米长的木棍所致。从该木棍的长度和污水管道的形态判断，双方已经基本排除系房屋建成入住后，本楼内业主或房屋使用人在房屋使用过程中所致的可能。在查找原因、维修和清理排味期间，王立杰及家人于2016年2月19日入住河南农大桃李园大酒店，2016年3月15日退房，房价268元／天，期间住宿费6700元；2016年3月15日入住郑州警苑宾馆，2016年3月28日退房，房价160元／天，期间住宿费2240元；2016年3月28日继续入住郑州警苑宾馆，2016年3月30日退房，房价160元／天，期间住宿费480元。住宿费共计9420元。因污水浸泡，造成王立杰家中下列物品损毁：1、大床和两个床头柜；2、梳妆台和凳子；3、四组衣柜（主卧室）；4、沙发；5、茶几；6、电视柜；7、餐桌餐椅；8、鞋柜；9、长筒皮靴1双，半长筒皮靴3双；10、儿童床；11、四组衣柜（小卧室）；12、电脑桌带书柜；13、写字桌；14、一床被子；15、橱柜；16、地板；17、铲墙、粉墙、刷墙。对上述物品，依王立杰申请，河南科健资产评估有限公司结合申报价值、公开市场和持续使用前提下及成新率等因素，于2016年7月5日作出评估报告，评估结论认为王立杰因屋内积水造成财物损失费评估价值为：44400元。评估鉴定费10000元。

一审法院认为：王立杰从原房主杨艳君处购买位于惠济区生产路××院××楼××号的房屋，王立杰也按期向怡丰物业交纳了物业管理费，故王立杰与怡丰物业之间的物业服务合同关系成立，形成了事实上的合同关系，继受了原房主张艳君与怡丰物业之间签订的《前期物业管理服务协议》中约定的权利义务。而《前期物业管理服务协议》中第五条物业服务项目中，对怡丰物业的供水排水系统上下水管道、楼内共用排水的养护、检修义务有明确的约定，第六条也对物业服务质量作出了约定，现王立杰因所居住房屋的排水系统原因，造成室内物品受污水浸泡，导致财产损失，故怡丰物业应当依据评估报告中评估的受损物品的价值44400元，对王立杰予以赔偿。关于王立杰提出评估报告中记载的部分物品申报价值有误，应对相应对该物品的评估价值予以变更即将全部受损物品价值变更为46080元的意见，因评估报告具有专业性和客观性的特点，在评估机构依法作出评估意见后，王立杰无充分证据推翻评估结论且重新提供鉴定申请的情况下，其主张受损物品价值按照46080元计算的意见，无事实和法律根据，该院不予认定。另因屋内遭受污水浸泡，导致王立杰在宾馆居住，因事发时正直春节刚过，温度和天气状况以及室内物品受污水浸泡的客观情况以致清理、开窗通风、排味儿等需要较长的时间，王立杰因此在宾馆住宿共计40天，花费住宿费共计9420元属于合理花费，怡丰物业在庭审时称王立杰住宿时间过长，存在扩大损失的情况，但并未提供证据加以证明，故对王立杰因污水浸泡产生的住宿费损失，应予支持，而王立杰并未对住宿费的诉讼请求予以变更，故仍应按照其起诉时主张的8940元计算。关于怡丰物业提出的王立杰的损失是由他人所致，怡丰物业并非侵权人的主张，因该案系王立杰以物业服务合同关系提起的违约之诉，合同责任系无过错责任，即并不以违约方存在过错为归责原则，故怡丰物业的该项抗辩主张，于法无据，该院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”、《物业管理条例》第三十六条第一款“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”、第二款“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、河南怡丰物业服务有限公司于本判决生效后五日内赔偿王立杰因房屋受污水浸泡造成的物品损失共计44400元；二、河南怡丰物业服务有限公司于本判决生效后五日内赔偿王立杰因房屋受污水浸泡而产生的住宿费损失8940元；三、驳回王立杰的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1456元，减半收取728元，评估费10000元，由王立杰承担142元，河南怡丰物业服务有限公司承担10586元。

本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。

本院认为：新和昌公司上诉称其公司已经按照合同约定竭尽全能履行了物业管理义务，对于不可预见、不可管控的原因导致的意外损害，新和昌公司不存在过错，不应承担赔偿责任。因本案系物业服务合同纠纷，不以违约方存在过错为归责原则。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。根据《前期物业管理服务协议》约定，新和昌公司对供水排水系统上下水管道、楼内共用排水等具有养护、检修义务；因公共管道堵塞造成王立杰财产损失，新和昌公司应予以赔偿。故新和昌公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1456元，由上诉人河南新和昌物业服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　怡

审判员　马常有

审判员　赵晓涵

二〇一六年九月二十三日

书记员　刘海娇