河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）郑民四终字第557号

上诉人（原审原告）河南省温馨物业管理有限公司。

法定代表人曾囡因，总经理。

委托代理人赵继昌，男，汉族，1976年5月13日出生。

委托代理人徐童歌，男，汉族，1990年5月15日出生。

上诉人（原审被告）惠杰梅，女，汉族，1975年10月20日出生。

委托代理人张辉典，男，汉族，1970年12月23日出生。

上诉人河南省温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）与上诉人惠杰梅因物业服务合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法（2013）金民二初字第4570号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人温馨物业公司委托代理人赵继昌、徐童歌，上诉人惠杰梅及委托代理人张辉典到庭参加诉讼。

原审法院查明：惠杰梅于2009年11月30日，与河南万厦物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，于2010年12月23日办理交房手续并入住郑州市金水区东风路3号财智名座608号室。温馨物业公司2011年12月15日与河南天明置业有限公司签订《财智名座前期物业委托合同》一份，协议签订后温馨物业公司于2012年1月1日入驻财智名座，提供物业服务。惠杰梅已向温馨物业公司交纳2012年1月1日至2012年6月30日期间的物业费744元。惠杰梅自2012年7月1日至起诉之日共12个月零15天未向温馨物业公司缴纳物业服务费。

原审法院认为：温馨物业公司方依据《财智名座前期物业委托合同》于2012年入驻财智名座，提供物业服务，温馨物业公司、惠杰梅之间虽未签订物业服务合同，惠杰梅在享受物业服务的同时，应当履行支付物业服务费的义务。因温馨物业公司、惠杰梅双方未书面约定物业费标准，且惠杰梅提出房屋维修问题，参考2012年1月1日至2012年6月30日期间的物业费744元（被告已交纳），按此标准计算2012年7月1日至起诉之日（2013年7月30日）共计13个月所欠缴的物业费共1612元（744÷6×13=1612）。惠杰梅认为其与温馨物业公司没有合同关系，但温馨物业公司已实际提供物业服务，故对该辩称原审法院不予支持。温馨物业公司的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。依据《物业管理条例》第七条、第六十七条之规定，判决：一、被告惠杰梅于判决生效后十日内向原告支付物业服务费1612元。二、驳回温馨物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由惠杰梅负担。

惠杰梅不服原审法院判决，向本院提起上诉并答辩称：。l、惠杰梅在2010年11月入住了郑州市金水区东风路3号财智名座608室，当时与河南万厦物业管理有限公司签订了物业管理合同，其后一直也有河南万厦物业管理有限公司在该小区提供物业服务。故惠杰梅与温馨物业公司之间不存在物业管理合同；2、温馨物业公司与惠杰梅之间不存在物业管理合同关系，也从未给惠杰梅提供过物业管理服务，所以惠杰梅不应该支付温馨物业公司物业管理费；3、根据惠杰梅与河南万厦物业管理服务有限公司签订的服务合同，房屋质量出现问题属于物业服务的内容，但是事实上是惠杰梅所居住的房屋出现裂缝，多次与万厦物业沟通均被推托为开发商所造成的，跟其无关。所以万厦物业未给惠杰梅提供物业服务；4、退一步讲，即便是温馨物业公司与河南万厦物业管理有限公司签订的委托管理合同有限，惠杰梅在与万厦物业公司签订的物业服务合同内容也是对其有约束力的，但是事实上却一直拒绝履行物业管理职能，拒绝为惠杰梅修缮房屋，故也不存在物业管理服务关系。惠杰梅与温馨物业公司之间不存在合法的物业服务合同关系，温馨物业公司也未给惠杰梅提供过物业服务，故惠杰梅不应该支付物业费。

温馨物业公司不服原审法院判决向本院提起上诉并答辩称：1、温馨物业公司与河南明天置业有限公司签订的财智名座前期物业委托合同，于2012年1月经过郑州市金水区住房保障和房地产管理局开具备案证明，直接采用协议方式签订前期物业委托合同，符合法定程序；2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，就是为了解决本案这种建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，而物业服务企业与业主没有直接签订合同而发生的物业纠纷；3、温馨物业公司与河南明天置业有限公司签订的财智名座前期物业委托合同合法有效，对惠杰梅具有约束力。一审判决未认定财智名座前期物业委托合同中2.4元／月／平方米的收费标准，属认定事实错误。；4、惠杰梅无证据证明其房屋存在质量问题，即便存在质量问题，也与本案无关。本案诉争的是物业费是否应当缴纳的问题，而房屋质量问题属惠杰梅与房产商之间的房屋买卖合同调整的范围，属另外一个法律关系；5、根据法律规定和合同约定：保修期内的维修义务由房产商承

担。超过保修期的专有部分由业主自行承担。若确实存在所谓的质量问题，惠杰梅也应当起诉房产商以维护自己的合法权益，而不应以此为由拒交物业费；6、2012年1月1日至2012年6月30日期间的物业费744元不属本案诉争范围，与本案毫无关系。一审判决以此作为参照系计算本案诉争期间的物业费属认定事实错误，请二审法院对本案依法改判。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为：温馨物业公司、惠杰梅之间虽未签订物业服务合同，但温馨物业公司方依据《财智名座前期物业委托合同》已于2012年入驻财智名座，并提供物业服务。惠杰梅于2010年12月入住该小区至今，亦享受温馨物业公司的物业服务，惠杰梅应当履行支付物业服务费的义务。原审法院参考2012年1月1日至2012年6月30日期间的物业费744元，按此标准计算2012年7月1日至起诉之日（2013年7月30日）共计13个月所欠缴的物业费共1612元（744÷6×13=1612）的认定并无不当，本院应予采纳。温馨物业公司、惠杰梅双方上诉理由均证据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，依据正确。实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计100元，由惠杰梅负担50元，河南省温馨物业管理有限公司负担50元。

本判决为终审判决。

审判长　　崔航微

审判员　　张　红

审判员　　陈启辉

二〇一四年五月九日

书记员　　毛冰昕