河南省郑州市二七区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）二七民二初字第1608号

原告郑州金海物业管理有限公司，住所地：郑州市。

法定代表人卫苏杭，该公司经理。

委托代理人侯其乐。该公司员工。

被告李新阁。

原告郑州金海物业管理有限公司诉被告李新阁物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员任海伦独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑州金海物业管理有限公司委托代理人侯其乐，被告李新阁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州金海物业管理有限公司诉称：被告系原告所管理的万山府院小区业主。2010年6月28日，原告与被告所在的小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定按建筑面积每平方每月0.38元收取物业管理费。被告从2012年1月1日起至今未交物业管理费。在被告欠费期间，原告继续对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。经原告催要，被告一直未交纳物业费。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告支付2012年1月1日至2012年5月20日的物业管理费及违约金1001元。2、本案的诉讼费由被告承担。

原告向法庭提交如下证据：1、欠费催缴通知书和邮政回执各一份；2、欠费明细表一份；3、2011年7月至12月份物业费、车辆占用费收据一份；4、物业管理服务合同（复印件）。

被告李新阁辩称：原告起诉无事实和法律依据。被告已经支付2012年上半年物业费，因原告未按合同约定提供物业服务，被告小区所在业主委员会于2012年5月13日已经与原告解除了合同。

被告向法庭提交如下证据：1、物业管理服务合同及补充协议一份；2、小区照片17张；3、业主委员会向全体业主出示的通知一份；4、关于解除与金海物业管理合同的业主意见一份；5、业主委员会向原告发出解除物业合同的通知以及原告单位职工慕献忠签收条；6、说明一份；7、收据一份。

本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1，因被告对其真实性没有异议，本院予以采信；原告提交的证据2，被告对其真实性有异议，因该证据由原告单方制作且计算数额与起诉的数额不符，缺乏证据的关联性，故本院对其证明力不予确认；原告提交的证据3，被告对其真实性亦有异议，但该证据与被告提交的证据7相互印证，可以证明本案被告半年应交纳物业费、车位费的数额这一客观事实，故本院对该证据予以采信；原告提交的证据4，因该证据系复印件，被告不予质证。但该证据与被告提交的证据1（物业管理服务合同）一致，故本院予以采信。被告提交的证据1，因原告对其真实性无异议，本院予以采信；被告提交的证据2、3、4、5，原告虽有异议，但上述证据相互印证，能够客观地证明案件事实，本院予以采信；被告提交的证据6，因原告对其真实性有异议并否认该证据内容，且该证据系小区业主委员会单方制作，故本院不予采信；被告提交的证据7，因原告对其真实性无异议，本院予以采信。

经审理查明：2010年6月28日，原告与被告所在的万山府院业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定原告为郑州市二七区淮河路38号的万山府院提供物业服务，包括物业共用部分及共用设施、设备的维修、养护和管理、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及共用雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理等，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每平方米每月0.38元，每半年交纳一次，业主应在物业张贴收费通知之日起10日履行交纳义务，未按时足额交纳的，应按张贴收费通知之日起应交费用总计的每日1%标准支付违约金。物业服务的期限为2010年6月30日至2012年6月30日。同日原告还与万山府院业主委员会签订补充协议，协议约定原告提供的服务如造成80%以上业主不满意，万山府院业主委员会有权提前终止合同。合同签订后，原、被告双方均按照合同约定履行提供物业管理服务和按时交纳物业管理费的义务。2012年1月8日，万山府院业主委员会向小区业主发出通知，称鉴于原告未履行合约，经业委会研究决定，暂缓交纳2012年上半年的物业费及停车费，待问题解决后再行缴纳。后因原告未完全按合同履行义务，小区业主签名要求解除与原告的物业管理合同，2012年5月13日，万山府院业主委员会向原告发出终止物业管理服务合同的通知，原告的工作人员慕献忠在该通知上签名予以签收。原告认为，被告应交纳2012年1月1日至2012年5月20日期间的物业管理费，并承担违约金，双方为此发生争议，故原告诉至本院。

另查明：万山府院小区停车场机动车收费标准为40元／个每月，物业管理费不包含停车费。

本院认为：原告与被告所在的万山府院业主委员会签订的物业管理服务合同，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性的规定，为有效合同。原、被告双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告向原告交纳了2012年1月1日之前的物业费，之后的物业费未予交纳。2012年1月8日，小区业主包括被告，对原告提供的物业服务质量问题提出质疑，暂停向原告交纳2012年1月-6月的物业管理费，万山府院业主委员会于2012年5月13日已向原告发出终止合同通知，原告同意解除合同。在2012年1月1日至2012年5月12日，原、被告之间仍存在物业管理服务合同关系，故原告要求被告支付2012年1月1日至2012年5月20日的物业费的诉讼请求，本院对2012年1月1日至2012年5月12日期间的物业费予以支持，多出部分不予支持。根据我国合同法的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议，亦不能按照合同有关条款或交易习惯确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担减少价款或报酬等违约责任。据此，原告要求物业管理费因其服务存在瑕疵应当予以减少。因原告在诉讼请求中未主张车位费，本院不予支持。被告房屋每月物业费为49.4元，共计216.72元，根据本案事实酌定减少50％，为108.36元。因原告提供的物业服务存在瑕疵，导致业主未按期交纳物业费，形成了本案纠纷。原告行为已构成违约，因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条之规定，判决如下：

一、被告李新阁于判决生效后十日内向原告郑州金海物业管理有限公司支付物业费108.36元。

二、驳回原告郑州金海物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，原告郑州金海物业管理有限公司与被告李新阁各负担25元。

如不服本判决，可在判决送达之日起，十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判员　　任海伦

二〇一三年八月二十七日

书记员　　成　旭