河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第479号
上诉人（原审被告）郑州好喜运商贸有限公司。
法定代表人刘宁远，总经理。
委托代理人霍艳敏，女，1988年5月7日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）郑州市商阜城商业区业主委员会。
负责人龚章章，主任。
委托代理人张国胜，男，汉族，1956年3月6日生。
委托代理人董富强，河南力天律师事务所律师。
上诉人郑州好喜运商贸有限公司（以下简称好喜运公司）因与被上诉人郑州市商阜城商业区业主委员会（以下简称商阜城业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第1740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。好喜运公司的委托代理人霍艳敏、周鸿，商阜城业委会的委托代理人张国胜、董富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、涉案楼盘及商场的前后演变情况。涉案楼盘及商场位于郑州市西大街北、北下街西，是郑州市配套建设股份有限公司在1992年前后开发的楼盘。整个楼盘的结构是下面4层（地下1层、地上3层）是商铺，商场上面有5栋居民楼。当初商场是按食品街设计的，是一套一套（一间间）商铺，整个商场约有65户、68套房子；商铺中间有4到5米宽的通道。这60多套商铺分别售给60多个业主。商城成立之初，卖过烟酒、开过饭店，到1996年左右的时候变成“女人城”出手服装。之后，又经营过家电、后来还卖过丝绸、皮具，但整个商场的整体结构布局没有大的改变。2007年11月，郑州市房管局对每套商铺的面积进行了测绘。在2008年，该商场因为消防不合格被相关部门予以查封（大门被垒住堵死）。
二、好喜运公司、商阜城业委会的主体资格情况。2009年9月8日，（购买上述商铺的）部分业主到郑州市管城回族区物业管理工作领导小组，申请成立“商阜城商业区业主委员会”（后部分业主又自行成立“招商委员会”）。整个商场参与到业主委员会管理的约有61户、64套房子。从2009年9月6日到2010年6月24日，相关业主与商阜城业委会签订了《房产委托书》，其中，由业主本人签订的委托书有46户，委托其他人代签的有14户（还有1户未和业主委员会签订委托书，但是商阜城业委会自称业主也口头同意）。委托书主要载明：业主将相关房产委托给业主委员会全权管理（只限于招商），委托期限为十年。另，截止到本案诉讼时，涉案的64套房屋中约有43套房屋办理了房产证（另外，21套房屋还没有办理房产证，其中有13套房屋就办证问题还在诉讼中）。好喜运公司系2008年7月9日注册成立的企业法人，注册资金10万元，股东为雷秋素、苑峰（两人系夫妻关系），其中雷素秋投资5.1万元，苑峰投资4.9万元；法定代表人为雷素秋。在2011年7月20日，公司股东变更为赵云、刘宁远，股本金变更为赵云3万、刘宁远7万元，法定代表人为刘宁远（在本案诉讼过程中，赵云、刘宁远目前均下落不明）。
三、房屋租赁合同签订及履行情况。（一）合同签订情况。2009年9月，好喜运公司开始与部分业主代表接洽商量承租商铺事宜。当年12月4日至17日，业主代表王文灿先后收取当时好喜运公司的股东苑峰租房定金30万元。2010年1月5日，商阜城业委会作为合同出租方（甲方），好喜运公司作为合同承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份。合同主要约定：一、租赁标的，位于郑州市西大街北、北下街西商阜城80号商业区（原女人城），一楼建筑面积4928.17㎡，二楼建筑面积5593.87㎡；三楼和地下室面积为（空白）。二、租赁期限为10年，自2010年1月5日至2019年12月31日止，其中免租期一年，从2010年1月5日至2011年元月4日止为免租期。三、租赁价格及支付方式，一层25元／㎡／月、二层20元／㎡／月，三层10元／㎡／月。租金按季度支付，免租期第9个月，好喜运公司向商阜城业委会交纳第一次（季）租金，其后在每季度末最后5个工作日内支付下季租金。四、商阜城业委会的权利义务主要有：1、商阜城业委会保证对房屋拥有合法的使用权和出租权，保证已征得全体业主同意，并接受业主委托代为管理之权利；2、商阜城业委会在收到定金15日内，保证将房屋交付好喜运公司，由好喜运公司正常进场改造装修及使用；3、因本商业区需改造水电消防设施，商阜城业委会应协调开发公司准予使用水电，所产生的水电费用和改造费用由好喜运公司承担。因商阜城业委会未能提供承租房屋的原竣工验收合格书及消防验收合格书，好喜运公司承租房屋改造后的消防验收工作商阜城业委会应予以协调，以达到相关部门要求的验收标准；4、合同期内，商阜城业委会负责正常的房屋维修，如不修缮时，好喜运公司有权解除合同。如好喜运公司代商阜城业委会修缮，则费用由商阜城业委会承担，好喜来可以用修缮费用收据冲抵租金。在使用过程中因好喜运公司使用不当造成的毁损与商阜城业委会无关，其修缮费用由好喜运公司承担。五、好喜运公司的权利义务主要有：1、鉴于商业区的水电消防需要重新改造制作，好喜运公司进场前的设计方案须征得商阜城业委会及消防部门同意后方可施工。费用由好喜运公司全部承担，改造后的水电消防安全由好喜来公司负责；2、租赁期间，好喜运公司不得擅自改变房屋的结构及用途，好喜运公司可按国家规定，委托国家认可的有资质的设计公司出具设计方案，经商阜城业委会同意后，再进行装修。好喜运公司如因故意或者过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失；3、租赁期满后，合同解除，好喜运公司须及时将房屋及设施交回商阜城业委会并将经营的场所清理干净，解除合同七日后如房屋内仍有余物，视为好喜运公司放弃余物所有权，商阜城业委会有权处理。如好喜运公司逾期不搬迁，好喜运公司应赔偿商阜城业委会因此所受的损失。六、合同的解除和终止。1、租赁标的物如因自然毁坏，经好喜运公司书面通知后，商阜城业委会不予维修时，好喜运公司有权解除合同，并要求商阜城业委会承担违约责任。2、租赁房屋在本合同有效期内，如因房屋产权人转让房屋导致本合同无法继续履行时，好喜运公司有权解除合同，并要求商阜城业委会承担违约责任。3、如好喜运公司拖延支付租金一个月时，商阜城业委会有权解除合同，并要求好喜运公司承担违约责任。4、租赁标的物如因自然损坏或因政府因素导致合同无法履行时，合同自然解除。5、本合同履行期限届满，合同自然终止。如好喜运公司继续承租，在同等条件下，好喜运公司有优先承租权。七、合同另约定，1、合同签订之日起，好喜运公司向商阜城业委会支付定金30万元，作为履行合同的保证金。如好喜运公司违约，则商阜城业委会不予退还；商阜城业委会违约则应双倍返还定金。合同因履行期满或好喜运公司按合同约定解除合同时，商阜城业委会应退还所收取的定金。2、好喜运公司装修如需改动房屋结构或用途时，好喜运公司需一次性向商阜城业委会交纳50万元作为拆墙动屋补偿，合同免租期三个月内付给商阜城业委会，在本合同解除或终止时好喜运公司不再负恢复原状之责任。3、合同有效期内，若有产权人转让房屋，承租人有优先购买之权利。4、合同终止或解除时，好喜运公司投资改造的水电消防设施及装修不折旧，也不得拆除。八、违约责任，1、商阜城业委会在合同签订当日，并收到好喜运公司30万元定金后，将房屋交给好喜运公司进行设计装修；2、商阜城业委会如未按合同规定的时间向好喜运公司提供租赁房屋，每拖延一日按定金总额的5%计算违约金；3、如因商阜城业委会对所出租房屋有权利瑕疵导致合同无效或者部分无效，商阜城业委会需按无效部分占总租赁面积的百分比乘以已交租金总额的5%向好喜运公司支付违约金，并退回全部定金等等相关违约责任。合同落款处，甲方加盖有“业主委员会”和“招商委员会”公章和“王文灿”的签名，乙方加盖有“好喜运公司”公章和苑峰的签名。另有约46名业主在合同落款最后签名。另，在诉讼中，好喜运公司提供了一份时间为“2011年元月4日”的“补充协议”（复印件），内容为：“经甲乙双方同意，甲方的出租房屋在四周违章建筑设施清理完毕，其他出租房屋清理干净，无任何争议交给乙方，无任何施工障碍时开始计算给予乙方的免租期”。该协议落款处，甲方加盖有“业主委员会”和“招商委员会”公章和“王文灿”的签名，乙方加盖“好喜运公司”公章和苑峰的签名。商阜城业委会在审理中对此“补充协议”的签订情况不予认可。（二）合同履行情况。1、合同签订后，双方开始履行合同，商阜城业委会陆续将（大部分）业主的商铺交付好喜运公司。好喜运公司也先后投资拆除墙体、水电及消防改造等工程。2010年2月8日，好喜运公司支付给商阜城业委会拆墙动屋补偿款10万元。2、在履行过程中，双方就房屋交付、消防水电改造、租金交付等问题多次致函对方，具体来往函件如下：（1）2010的来往函件。诉讼中，好喜运公司提供了2010年1月25日到2月25日五份致商阜城业委会的函件，分别为1月25日《河南好运花卉城2期目前存在的问题》，1月28日《好运花卉城2期内部墙体拆除告知函》、1月31日《关于马晓明房屋拆除问题》、2月6日和2月25日两份《至今仍未解决的问题》；审理中，商阜城业委会对此不予认可。3月29日，好喜运公司致商阜城业委会的《致商阜城招商委员会公函》，称：“贵方与我方签订合同至今，贵方一直未把房屋完全交付我方，对于确定房屋起租日期问题，我方也多次要求予以确认，2010年2月7日贵方与我方联合会议上就此问题提出过房屋于3月10日完全交付我方，但至今仍未得到贵方的任何书面回复。”等内容。4月4日，商阜城业委会致好喜运公司《关于确定房屋起租日期的回复》称：“关于房屋起租日期的问题，等我们会议研究后再予以确定。”4月6日，商阜城业委会致函好喜运公司《关于制定市场规划书的函》。4月16日，商阜城业委会致函好喜运公司《关于变更拆墙动屋补偿金的函》，称“要求把30万元合同保证金转变为拆墙动屋补偿金，等后期的40万元拆墙动屋补偿金到位后，再将其中的30万元拆墙动屋补偿金转变为合同保证金。”诉讼中，好喜运公司提供了4月16日好喜运公司致商阜城业委会的函《关于2010年4月16日〈变更拆墙动屋补偿金的函〉的回函》，称对商阜城业委会的变更决定不干涉等问题；商阜城业委会对此不予认可。4月22日，商阜城业委会致好喜运公司的《关于东沿街门面房问题的函》。内容主要涉及三户业主的房屋无法使用的情况。4月25日，好喜运公司致函商阜城业委会《关于〈催要拆墙动屋补偿金的函〉的回函》，内容主要涉及消防通道打通及40万元拆墙动屋补偿金的支付期限问题。5月6日，商阜城业委会致函好喜运公司，即《关于消防设计问题的函》。5月10日，好喜运公司致函商阜城业委会《关于〈制定市场规划书的函〉、〈水、电管网涉及问题的函〉、〈消防设计问题的函〉的回函》。7月11日，好喜运公司就“东门口小卖部搬走、马晓明房屋支付、东边南边消防通道打通”等问题致函商阜城业委会。（2）2011年的来往函件及涉及40万元拆墙动屋补偿金的补充协议。1月28日，好喜运公司致函商阜城业委会，即《致商阜城商业区招商委员会》，罗列了一些仍未解决的问题：马晓明的房屋问题、东门小卖部问题、南门打开问题、房屋的维修问题、马晓明到消防大队举报的问题等，希望及早解决。2月10日，好喜运公司就相关问题再次致函商阜城业委会。2月22日，商阜城业委会致函好喜运公司，要求解决本年度4、5、6月份的租金和40万元的拆墙动屋补偿金给付。2月24日，好喜运公司致商阜城业委会《关于2011年2月22日公函的回复》，要求确认马晓明房屋、东门小卖部、南门通道的交付时间和整个市场的面积。3月5日商阜城业委会向好喜运公司致函，内容为：经核算你方应付给我方月租贰拾叁万捌仟贰佰玖拾陆元整。4、5、6月份应付租金柒拾壹万肆仟捌佰捌拾捌元，房屋拆迁补偿金肆拾万元。”、“附表：一层、二层面积为：10181.38㎡，综合租金为22.5元／㎡，三层面积为：283㎡，租金：10元／㎡，地下室为：683㎡，租金为：10元／㎡。”3月8日，好喜运公司致函商阜城业委会，即《致商阜城商业区业主委员会、招商委员会公函》称：“由于贵单位与部分业主协商不到位，造成至今房屋没有完全交付，工程迟迟无法进展，开业日期一推再推，无法开业，给我公司造成巨大损失。为此我公司请求：1、贵单位说明原因，提供解决方案，限期解决。2、按照合同约定，提供各业主委托贵单位的手续及房产权属等相关手续。”4月15日，商阜城业委会致好喜运公司《致好喜运商贸有限公司的函》要求好喜运公司支付剩余的40万元拆墙动屋补偿金、按合同的约定给付租金、派人商谈解决问题。4月22日，好喜运公司致函商阜城业委会，即《致商阜城商业区业主委员会的函》称“我方认为贵方如能把房屋漏水和消防通道等问题给予解决，关于房租问题我方将按合同给予解决。”5月20日，商阜城业委会作为甲方，好喜运公司作为乙方，双方签订协议书一份，主要约定：“1、乙方于2011年5月31日之前支付甲方拆墙动屋补偿余款40万元，若超过2011年5月31日仍未付款，每天罚违约金全款的5%；2、甲方收到乙方拆墙动屋补偿金后，甲乙双方应按照所签合同内容履行各自双方的责任和义务，另一方保留法律诉讼权利；3、本协议自签订之日起，具有法律效力，一式两份。”（3）2010年的来往函件、商阜城业委会的解除通知及相关协议。4月9日，商阜城业主委会致好喜运公司《关于好喜运花卉城提出问题的回函》，内容有：房屋面积的问题，以现有法定面积为准，三年以后依法定手续进行统一调整；马晓明问题、打开消防通道问题、电的问题，由商阜城业委会出面协调解决。若好喜运公司需要增容改造，费用由商阜城业委会支付，可以先从好喜运公司欠业主的拆墙动屋补偿款中扣除。4月23日，商阜城业委会致好喜运公司《关于郑州好喜运商贸有限公司的函》：“贵公司应于2011年元月5日前向我方支付房租，期间贵公司已函告我方十天内支付房租，至今未付。贵方所提出的问题，经过2012年4月9日双方商定，贵公司在5日内拿出50000元，10日内再拿出50000元（此款项系贵公司之前欠我方的拆迁动屋补偿金）。此款项到帐后，我方负责解决存在的问题。之后，我方曾多次催促，贵方却以各种理由推脱，至今也未到账，也没有书面告知我方。”9月12日商阜城业委会致好喜运公司《关于解除房屋租赁合同的函》载明：“鉴于你公司没有给付剩余的40万元拆墙动屋补偿金及2011年1月至2012年9月的房屋租金，根据合同第四条第三款规定，‘如好喜运公司拖延支付租金一个月时，商阜城业委会有权解除合同，并要求好喜运公司承担违约责任。’为此，我方解除与你方签订的房屋租赁合同。特此函告。”诉讼中，好喜运公司称：从2012年8月份开始，张国胜、袁保芬、王文灿和海庚礼等个别业主多次到商场堵门、堆土、放哀乐、挂条幅、殴打保安，致使商场无法正常经营。后经北下街办事处、派出所协调，达成了两份协议。其中，11月13日，在所在办事处相关人员的参与鉴证下，业主委员会作为甲方，苑峰作为乙方，双方签订《协议书》一份，主要内容为：“一、2012年11月16日上午10点在花卉城二楼乙方向甲方保证交纳25万元房租，待款项到达甲方后，双方协商下一步有关事项。二、甲方要求乙方一次性付款75万元。后续款项如不按甲方要求办，乙方愿意让甲方直接到市场商户中收取房租。三、如乙方确因原因，无法或无力经营。可与甲方协商退出市场方案。”甲方的签字人为袁保芬，乙方的签字人为苑峰。另11月16日，袁保芬（甲方）和苑峰（乙方）又在所在办事处相关人员的参与见证下签订《协议书》一份，内容为：“一、2012年11月16日在花卉城二楼乙方向甲方交的现金25万元整，此款为乙方付商阜城业委会房屋租金。二、甲方须以个人担保收到此款后，确保业主委员会履行2010年元月好喜运公司与业主委员会签订的房屋租赁合同。三、第二条所讲义务履行细节，苑峰与业主委员会另行协商。”当天，苑峰交付袁保芬房屋租金25万元。诉讼中，对于上述两份协议，袁保芬和商阜城业委会均称袁保芬的行为不代表业主委员会。苑峰和好喜运公司均称袁保芬的行为代表业主委员会。
四、双方产生纠纷的情况及诉讼情况。1、2012年9月3日，因好喜运公司未能按约支付40万元的拆墙动屋补偿金，商阜城业委会起诉到该院，请求支付拆墙动屋补偿金40万元和违约金93.4万元。同年12月6日，该法院下发了（2012）管民二初字第1589字民事判决，判决认为：双方于2010年1月5日签订的《房屋租赁合同》和2011年5月20日签订的《协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。判决好喜运公司支付商阜城业委会拆墙动屋补偿金40万元和相应的违约金。该判决已经生效，目前正在法院执行阶段。2、2012年11月12日，商阜城业委会作为原告对好喜运公司又提起诉讼，理由是：好喜运公司擅自拆除房屋，拖欠租金、商阜城业委会在2012年9月12日已经向好喜运公司送达了解除合同通知，起诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，好喜运公司限期返还占有的房屋，恢复房屋原状。原审法院在2012年12月28日受理此案，商阜城业委会在2013年元月4日撤回起诉，法院裁定准许。2013年1月5日，商阜城业委会和招商委员会作为共同原告再次起诉好喜运公司（但未提供合同签订时46名业主授权的相关材料），要求解除双方签订的房屋租赁合同，好喜运公司限期返还占有的房屋；并支付2011年1月4日至2013年1月4日期间的房屋租金5623799.6元。在诉讼中，招商委员会自愿撤回起诉，由商阜城业委会单独诉讼。法院在2013年7月5日作出一审判决，判决解除双方的房屋租赁合同并责令好喜运公司限期搬出并支付房屋租金4941939.6元。判决后，好喜运公司不服判决提起上诉。本院认为交付房屋面积等关键性证据没有查清，发回原审法院重审。在发回重申过程中，好喜运公司曾提起反诉，要求继续履行合同，由商阜城业委会支付好喜运公司违约金及赔偿损失800万元，但未在法院规定的期限交纳反反诉费。
五、关于商场的实际使用面积的计算依据。商阜城业委会在起诉时是按照合同约定的面积“一楼建筑面积4928.17㎡，二楼建筑面积5593.87㎡”计算的租金，好喜运公司在原审答辩时仅认可实际交付面积仅4000余平方米。发回重审中，2013年10月11日，该院组织双方当事人及办事处相关人员在场的情况下进行了现场勘验。现场勘验的结果：除商场周边的华柱医院、闪高兴丸子、松下电器、银河洗浴以及商场中部马晓明等五处房屋，好喜运公司没有实际使用外，其余部分均被好喜运公司占用使用。2013年10月22日，该院组织双方当事人及开发商，确立了商场面积的计算原则为：1、开发商所开发的整个商场一层和二层的总面积经房管局的相关部门测量是多少？2、目前好喜运公司没有使用的部分面积（包括华柱医院、闪高兴丸子、松下电器、银河洗浴以及马晓明等五家）共计多少？3、商场没有改造之前，原有的通道面积是否已经折合到每家每户的公摊面积之内？双方对此计算原则均无异议。2013年11月20日，开发商配套公司向该院提交了相关数据为：一、一层面积为4318.39平方米；二层面积为5781.63平方米；三层面积为1259.16平方米；测绘总建筑面积为11359.18平方米。二、目前好喜运公司没有使用的五家面积是：闪高兴丸子136.94平方米；松下电器308.32平方米；银行洗浴353.44平方米；马晓明61.08平方米；华柱医院沿街7号920.3平方米；合计1780.08平方米。三、商场没有改造前，原有的通道面积已经折合到每家每户的公摊面积中。好喜运公司实际使用建筑面积为9579.1平方米。发回重审中，双方对此面积数额虽表示异议，但目前未提供合理充分的证据予以否定。
六、商场营业经营情况。关于商场开业时间，商阜城业委会称“2011年2月份开始试营业，2011年12月28日正式营业”。好喜运公司称：2011年12月份开始试营业，没有正式营业。2011年年底的时候招商情况比较好，最多的时候是270多个商户；目前现在还有30到50户。主要经营花卉、古玩、字画、图书等文化用品。因为商阜城业委会一直阻碍商场的正常运营，到目前为止基本处于关闭状态。2013年2月，因消防不合格等原因，商场被管城回族区公安消防大队责令停业。2013年11月18日，因消防问题被管城回族区政府安全生产委员会责令全部停业整改。2013年12月2日，整个市场被管城回族区联合执法组予以查封。
七、租金交付情况。商阜城业委会称：不包括30万元的保证金和袁保芬的25万元，好喜运公司另支付租金有40多万元。好喜运公司称：一共支付了1003974.2元，其中30万元保证金、10万元的拆迁补偿款，其余的都是房租。
原审法院再审认为，双方签订的房屋租赁合同虽然已被生效判决确定为有效合同，但双方签订的合同（本身及能否如约履行）存在诸多瑕疵和不足。这些瑕疵和不足；包括商阜城业委会能否代表全体业主（在签订合同时，仅有大部分业主签名而其他业主委托手续不够完善），双方对约定面积能否交付（因为每户都是独立的产权人），签约主体是否适当，履约能力（尤其是好喜运公司的履约能力）是否具备，部分业主（比如马晓明）不愿意出租时如何解决、起租期限如何计算（涉及到2010年元月5日的补充协议的真实性如何）、商场所在的楼盘状况能否改造达到合格消防安全的标准（个别业主不配合如何改造）等问题均缺乏足够的考量；正因为合同签订的先天不足，从而导致从履行合同之初，双方就（围绕着房屋完全交付、消防水电改造、租金交付等问题）争议不断（各持己见），加上好喜运公司自行招商开业后，又没有及时向商阜城业委会交付相关租金，就此双方矛盾加剧（商阜城业委会先下解除通知，后袁保芬虽代表业主委员会签订相关协议但仍未解决双方的激烈对峙）；加之目前涉案的整个商场已经因消防安全问题被（相关部门）整体查封。因此，（即便在商阜城业委会将原主张的支付租金诉讼请求撤诉的情况下）商阜城业委会主张的解除租赁合同的证据优势大于好喜运公司辩称的继续履行合同的证据优势。综上，该院应据实解除双方在2010年1月5日签订的《房屋租赁合同》，好喜运公司应在保持商场楼盘整体安全的情况下从位于郑州市西大街北、北下街西商阜城80号商业区（除华柱医院、闪高兴丸子、松下电器、银河洗浴、马晓明房屋之外）搬离，将商场腾空交付商阜城业委会，搬离期限酌定为30日。至于商阜城业委会曾主张后又撤诉的租金争议和好喜运公司投入的水电消防及装修费用如何合理清算、折算，双方可协商解决或通过其他合法法律程序加以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项、第六十四条、第六十六条、第七十三条的规定，并经该院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除商阜城业委会与好喜运公司于2010年1月5日签订的《房屋租赁合同》；二、该判决生效之日起三十日内，好喜运公司应在保持涉案商场楼盘整体安全的情况下从位于郑州市西大街北、北下街西商阜城80号商业区（除华柱医院、闪高兴丸子、松下电器、银河洗浴、马晓明房屋之外）搬离，将商场腾空后交付商阜城业委会。案件受理费100元，由好喜运公司负担。
上诉人好喜运公司不服原审法院发回重审判决，向本院上诉称，一、商阜城业委会没有诉讼主体资格。商阜城业委会本身不具备法律意义上承担民事责任的组织机构及
财产，不具有当事人能力。相关法律以及司法解释赋予业主委员会一定的财产权利，是针对全体业主共同共有部分，而本案涉及的商场是由各个业主专有部分构成，非共同共有部分。本案中商阜城业委会的授权委托书的授权仅限于招商，本案的诉讼没有得到产权人的授权。二、好喜运公司在合同的履行中没有过错，不存在违约行为。商阜城业委会没有履行合同约定的义务，并屡屡制造事端和障碍，造成至今商场改造以及消防设施改造无法完成。请求撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第1740号民事判决，发回重审或依法改判驳回商阜城业委会的起诉。
被上诉人商阜城业委会答辩称，一、商阜城业委会具备诉讼主体资格，最高人民法院相关复函已经确认，是本案的适格诉讼主体。二、因好喜运公司一直违约拖欠租金，原审法院判决解除合同正确，请求驳回好喜运公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，好喜运公司与商阜城业委会于2010年1月5日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照《房屋租赁合同》的约定全面履行自己的义务。商阜城业委会未向好喜运公司交付的房屋面积合计1780.08平方米，但与已交付的面积9579.1平方米相比，该行为未构成根本性违约，不能成为好喜运公司不支付租金的理由。好喜运公司收到房屋后，进行装修并使用，应按照双方的约定向商阜城业委会支付租金，但好喜运公司仅交纳少量租金后，长期拒交下余租金，致使商阜城业委会签订合同目的不能实现，好喜运公司的行为已构成根本违约。故商阜城业委会要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主进行民事活动。本案中商阜城业委会经行政主管部门登记备案，是《房屋租赁合同》的一方当事人，又将房屋实际交付给好喜运公司，且已实际交付房屋的业主又予以配合并无异议，故商阜城业委会具有诉讼主体资格。综上，好喜运公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郑州好喜运商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石红振
代理审判员 王 雷
代理审判员 邢彦堂
书 记 员 李小青
二〇一四年四月九日
