河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第576号
原告乔庆一，女，汉族，1977年9月28日出生。
委托代理人邓保勤，女，汉族，1960年1月24日出生。
原告张耀文，男，汉族，1988年8月20日出生。
委托代理人张国锋，男，汉族，1977年5月20日出生。
被告河南天鹰房地产开发有限公司，住所地郑州市。
法定代表人郭景阳，董事长。
委托代理人高晨，河南仟问律师事务所实习律师。
原告乔庆一、张耀文诉被告河南天鹰房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告乔庆一委托代理人邓保勤，原告张耀文委托代理人张国峰，被告委托代理人潘宏建、高晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，2004年10月22日，二原告与被告签订NO：0444756号商品房买卖合同，约定二原告购买被告位于郑州市金水区未来路73号1幢三层A-3-48号房一套，房屋的建筑面积为18.33㎡，价格为121895元；二原告在2004年11月7日一次性付清全款。2004年11月7日，二原告又与被告签订委托经营协议书，约定将二原告购买的房屋，委托给被告进行统一管理经营，包括对外招商出租，收取租金，规定经营项目类别，负责治安警卫，物业维修等工作，确保二原告资产不受损坏；委托经营期间为十年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止。在此期间无论被告盈亏，均保证二原告按照以下条件收益：第一、二年为购房款的8%；第三、四年为购房款的9%；第五、六年为购房款的10%；第七、八年为购房款的11%；第九、十年为购房款的12%。被告向二原告支付收益以年度计算，以季度支付，即2005年1月10日前支付第一季度收益，2005年4月10日前支付第二季度收益，依此类推。协议签订后，二原告按照约定将房屋交付被告经营，但被告从2010年起没有按照约定向二原告支付租金。后经二原告多次催告，但被告均以种种理由推诿，至今未予支付。综上所述，被告的行为严重损害了二原告的合法权益，依法诉至法院，请求判令：1.依法判令被告给付租金53633.8元及违约金14286.43元（从2010年开始按照银行同期
贷款利息分段计算至2013年底，以后继续计算至还款之日）。2.判令被告承担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼请求，二原告向本院提交证据如下：1.委托经营协议书复印件一份，证明被告应按合同约定向我们支付租金收益及违约金。2.租金及违约金的计算清单。
被告辩称，一、原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》已经解除。二原告已于2011年6月29日向金水区人民法院起诉被告，要求与被告解除该《商品房买卖合同》，被告在法庭审理过程中，已明确表示同意解除该合同，被告的同意合同解除的通知到达二原告之日起解除。双方签订的委托经营协议书以双方签订的商品房买卖合同为前提，《商品房买卖合同》解除之后，双方之间已不存在委托经营关系，因此，二原告无权要求被告支付2011年6月29日之后的租金及违约金。二、本案的审理需以另一案的审理报告为依据，而另一案还未审结。三、二原告的起诉已超诉讼时效，自二原告在2011.6月提起诉讼要求解除合同之时就已经知道被告拖欠租金的问题，应该从2011.6月起算诉讼时效。综上，二原告要求被告支付房屋租金，没有事实与法律依据，应当驳回二原告的诉讼请求。
为支持其答辩意见，被告向法庭提交证据如下：1、起诉状一份，证明涉案的委托经营协议书项下的商品房已于2011.6.29日解除，二原告不再对房屋享有权利，该协议就自动解除。现在该案还未审结，本案应中止审理。
针对二原告提供的证据，被告发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但不能证明原告的主张，该协议书项下的商品房由于商品房买卖合同已经于2011.6月被解除，该房屋不再属于二原告所有，故该标的已不存在，被告也没有支付租金的义务。在2011.6月份起诉要求解除商品房买卖合同的时候，在起诉之前欠付租金事实及金额是存在确定的，二原告应在2011.6月份起诉。由于原告在2011.6月份起诉要求解除商品房买卖合同，被告不存在支付租金的义务，也不存在违约行为。对证据2租金的计算方式无异议，对违约金的计算方式不对，合同约定的是按季度支付，原告计算方法及时间错误。
针对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：对证据真实性无异议，对证明目的有异议，根据被告陈述的情况，被告欠原告房租，该房屋还在被告处，欠付租金的金额是确定的，事实存在，该侵权状态一直在持续，不超过诉讼时效，实际上我们一直在找被告索要租金，对方一直推诿。该诉状是另外一个案件，至今未有生效判决，不能证明我们的合同已经解除。根据我们的证据第7条的规定，诉讼期间协议继续履行。
经审理查明：2004年10月22日，二原告购买被告位于郑州市金水区未来路73号1幢三层A-3-48号房屋一套，该房至今未办理房屋所有权证。
2004年11月7日，二原告与被告签订委托经营协议书一份，协议约定：1、二原告将购买的锦江国际花园商铺委托给被告进行统一管理经营，包括对外招商出租，收取租金，规定经营项目类别，负责治安警卫，物业维修等工作，被告确保二原告资产不受损坏；2、委托经营期间为十年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止。在此期间无论被告盈亏，均保证二原告按照以下条件收益：第一、二年为购房款的8%；第三、四年为购房款的9%；第五、六年为购房款的10%；第七、八年为购房款的11%；第九、十年为购房款的12%。3、被告向二原告支付收益以年度计算，以季度支付，即2005年1月10日前支付第一季度收益，2005年4月10日前支付第二季度收益，依此类推。违约责任为：每季度的前十天为支付二原告租金日，被告如未能按协议规定时间向二原告支付租金，每逾期一天，按到期应付本金的万分之三计违约金，被告以锦江国际花园商业及酒店宾馆的经营收益作担保。委托经营期满，本协议自动解除，二原告商铺由业主委员会进行统一管理。协议签订后，二原告按照约定将房屋交付被告经营管理，被告按约向原告支付租金。从2010年被告开始拖欠二原告租金，共计拖欠二原告租金53633.8元。后经二原告多次催告，被告未予支付。
另查明：2011年6月29日，原告起诉被告，要求解除与被告所签商品房买卖合同，返还购房款121895元，赔偿原告121895元，该案2011年12月12日庭审时被告在辩称中同意与原告解除合同，后原告撤诉。该房一直由被告占有使用至今。
本院认为，原、被告签订的《委托经营协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议合法、有效。双方当事人均应当履行合同约定义务。被告辩称被告自2010年开始拖欠租金，原告起诉已超诉讼时效，因被告拖欠租金的行为系持续状态，且该房一直由被告占有使用，故被告辩称理由不成立，原告起诉未超过诉讼时效。本院查明2011年12月12日庭审时被告在辩称中同意与原告解除合同，但解除合同后被告至今未返还房屋，对被告拖欠租金的事实及拖欠租金的数额，被告均予认可，故对原告要求被告支付租金53633.8元的主张，本院予以支持。因被告认可其自2010年开始拖欠原告租金的事实，被告未按约支付租金，被告构成违约。对原告诉请违约金14286.43元，原告依据约定计算合理，本院以14286.43元为限予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
被告河南天鹰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告乔庆一、张耀文租金53633.8元及违约金14286.43元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。
案件受理费1498元，由被告河南天鹰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王佳青
人民陪审员 刘 玲
人民陪审员 徐宝云
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 勾彦婷
