河南省郑州市上街区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）上民初字第1099号

原告郑州国恒物业管理有限公司，住所地郑州市上街区济源路88号院（上尚品小区）。

法定代表人朱智钦，系该公司经理。

委托代理人张家绪，郑州市上街区148法律服务所法律工作者。

委托代理人许瑞峰，郑州市中心路法律服务所法律工作者。

被告申子杰，男，1967年12月17日生，汉族。

原告郑州国恒物业管理有限公司（以下简称国恒物业）诉被告申子杰物业服务合同纠纷一案，原告于2013年10月31日向本院起诉，本院于次月8日立案受理。后由审判员禹红岩依法适用简易程序独任审理，于2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告国恒物业的委托代理人张家绪、被告申子杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告国恒物业诉称，原告于2011年10月6日与上街区济源路上尚品小区业主委员会签订了物业服务合同。原告按约定于2011年11月1日进驻该小区实施物业管理服务。但被告自2011年11月1日至2013年10月31日未按约定向原告交纳物业管理服务费。原告经催要无果。现诉请：判令被告向原告交纳所欠物业费1726.68元，支付违约金600元共计2326.68元。

原告就其诉请提交以下证据：

物业管理委托合同书原件一份。以证明原告于2011年11月1日进驻上尚品小区实施物业管理，另约定门面房物业费每月每平方米0.5元、滞纳金每天1元以及业主交费时间每年2次，分别是1月1日至1月31日、6月1日至6月30日。

房屋所有权证存根原件一份。以证明被告购买上街区济源路88号院（上尚品小区）1幢1层3单元M6号的房屋经营小百货，该门面房面积143.89平方米，原告系该小区业主。

业主欠费情况及应付违约金一览表原件一份。以证明被告所欠物业费1726.68元、应支付违约金600元。

物业费催欠通知单及催款公告原件各一份。以证明原告于2012年11月30日至2013年10月5日分四次向被告发出催款通知单催款。

部分门面房交纳物业费的收据原件。以证明其他五家门面房业主或使用人均交纳了物业费。

营业执照、物业管理企业资质证书原件各一份。以证明原告的物业管理资格。

被告（口头）辩称，被告不知道有物业存在，也不知道业主委员会是否存在，被告没有和任何单位签订物业服务合同，原告也从未把被告当业主。

被告就其辩解未提交证据。

经庭审质证，被告对原告提交的证据1-4不予质证；对原告提交的证据5，被告认为交纳物业费的门面房业主得到了物业服务，其没有得到原告的物业服务故而不交物业费；对原告提交的证据6，被告无异议。

对原告提交的证据1-4，被告拒绝质证，视为被告放弃质证权利，故对原告提交的证据1-4所证明的事实，本院予以认定。对原告提交的证据5、6，被告无异议，本院予以认定。

根据原、被告的举证和质证意见，本院确认以下事实：被告于2008年购买了郑州市上街区济源路88号院（上尚品小区）1幢1层3单元M6号的门面房一套，用于百货经营，后于2009年12月取得该商业用房的房屋所有权证（郑州市房权证上街区字第0374**号，建筑面积143.89平方米）。原告为2011年1月7日依法成立的物业管理服务有限公司，物业服务的资质等级为三级。2011年10月6日，被告所在郑州市上街区上尚品小区业主委员会作为甲方与乙方即原告签订了《上尚品小区物业管理委托合同书》一份，约定甲方将上尚品小区委托乙方实行物业管理。其中约定的委托管理事项第八条包含“附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、商业门面房”，委托管理的期限为2011年11月1日0时至2012年11月1日0时止，物业管理服务费约定门面商业用房按建筑面积每月每平方米0.50元，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金，物业费每半年交费一次，每次交费时间为每年的1月1日至1月31日、6月1日至6月30日，也可以每交一年；另约定了甲乙双方的违约责任等内容。后原告于2011年11月1日进驻该小区进行物业管理服务。2012年10月28日，原告又与该小区业主委员会签订了补充协议，约定将期限延长至2015年12月31日及其他补充、变更等内容。原告在从事物业服务中，该小区门面房的多家物业使用人均向原告交纳了物业服务费。原告也曾多次向被告催要物业费，被告以未与原告签订合同、未得到物业服务为由拒绝支付。原告遂于2012年11月30日、12月4日、12月8日、2013年10月5日以公告形式向被告送达物业费催欠通知单，被告仍未予交纳。

另原告自述关于门面房的物业服务包含门前花坛的花卉修剪、卫生清理、夜间巡逻、公共部位的破损维修。

本案在审理过程中，被告不同意调解。

本院认为，国务院《物业管理条例》第十二条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”，本案上尚品小区的业主委员会与原告签订《上尚品小区物业管理委托合同书》，约定将该小区的物业服务管理交原告实施，该小区的所有业主应当依照该合同按期支付物业费。《上尚品小区物业管理委托合同书》约定了门面房也属于委托物业服务的范围，故被告作为门面房的所有人即业主，应当按照该合同按期支付物业费。被告经原告催要未支付物业费，应当承担继续履行的违约责任，故原告诉请支付物业费，本院予以支持。原告诉请被告支付的物业费1726.68元，数额计算正确，本院予以支持；《上尚品小区物业管理委托合同书》明确约定“从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金，物业费每半年交费一次，每次交费时间为每年的1月1日至1月31日、6月1日至6月30日，也可以每交一年”，但原告诉请的系违约金，因无合同依据，对该诉请，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告既未提交其非该小区业主的证据，也未提交该小区未选举成立业主委员会的证据，更未提交原告未提供物业服务的证据，故其辩解理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第十二条、第十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：

被告申子杰应于本判决生效后十日内支付原告郑州国恒物业管理有限公司2011年11月1日至2013年10月31日的物业费1726.68元。

驳回原告郑州国恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五十元，由被告申子杰负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判员　　禹红岩

二〇一四年二月七日

书记员　　袁银丽