河南省郑州市金水区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）金民二初字第4626号

原告郑州晖达物业管理有限公司，住所郑州市金水。

法定代表人朱冠军，经理。

委托代理人李依嵩，女，1986年5月27日出生，汉族。

委托代理人张远星，男，1965年9月2日出生，汉族。

被告石建华，男，1976年12月3日出生，汉族。

原告郑州晖达物业管理有限公司诉被告石建华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李依嵩，被告石建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2004年10月11日，原、被告签订《物业管理委托合同》，约定原告向被告提供物业服务，被告依约按时足额向原告缴纳物业费，物业费标准为每平方每月0.3元，如逾期则从逾期之日起每天千分之五支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务，被告却未依约履行义务，自2006年1月1日至今，一直未向原告缴纳物业费，其行为已经构成违约，依协议约定和法律规定应承担相应的违约责任。综上，原、被告签约的《物业管理委托合同》合法有效，双方应遵守履行，被告拒不缴纳物业费的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2006年1月1日至2011年12月31日的物业费1702元及滞纳金7418元；2、被告承担本案诉讼费用。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

1、《前期物业管理服务协议》复印件一份（与原件核对无异），证明原、被告之间的物业服务合同关系，双方对权利义务进行了约定，原告依约履行了合同义务，被告未按约定缴纳物业费，应依约向原告缴纳欠缴的物业费并支付违约金；

2、照片5张，证明原告按照法律规定向被告通知缴纳拖欠的物业费，被告收到通知后依然拒绝缴纳；

3、资质证书及收费许可证复印件各一份（均与原件核对无异），证明原告的物业资质。

被告辩称：起诉状中所述“2004年10月11日，原、被告签订《物业管理委托合同》，约定原告向被告提供物业服务，被告依约按时足额向原告缴纳物业费，物业费标准为每平方每月0.3元，如逾期则从逾期之日起每天千分之五支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务，被告却未依约履行义务”与事实不符，被告不同意这样的说法，现将事实阐明如下：1、首先，根据中华人民共和国《物业管理条例》和《郑州市物业管理条例》相关规定，《物业管理服务委托合同》的签署双方为小区业主委员会和物业公司，被告从未和原告签订此合同，更不存在其所述的相关义务。原告的这种随意起诉被告的侵权行为已经给被告带来巨大的精神伤害和经济损失，被告要求人民法院依据相关法律，对原告予以警告和处罚，要求原告为其侵权行为赔偿被告精神损失费人民币5000元，误工费5000元。2、被告对原告进行了调查，发现原告的合法性存在重大疑问，被告在河南省工商行政管理局官方网站上查询到原告的注册地址为郑州市金水区卫生路46号，原告日常办公就在郑州市金水区卫生路26号院晖达新街坊小区小区公共用热力房里面（有照片），这种注册地址和实际办公地址不一致的行为，严重违反了《公司登记管理条例》第七十三条和《企业法人登记管理条例》第63条，对于这样一个违法经营的公司，能否为被告所在小区提供完全达标的物业管理服务，被告深感忧虑，要求原告当庭出示其有效的物业管理资质证明、物业管理人员的职业资格证书、收费许可证、经物价局备案的收费标准等证明文件原件，期间有换证的，需提供其换发单位出具的证书换发记录等证明文件，证明其提供服务的合法性。3、被告在2004年10月11日交房时，在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下，被告在入住时与房地产开发公司所属的原告在交房之初签署了一份《前期物业管理服务协议》，但是此协议在签署时就是一种强迫性的，并非被告自愿。且此协议也有多处违反《郑州市物业管理条例》的内容，应当判为无效合同。而且在以后的执行过程中，由于房地产开发商遗留了众多问题，一期业主曾多次找房地产公司和物业公司寻求解决问题，但是还是有部分问题至今没有解决。按照被告和房地产开发商于2004年10月26日签署的买房补充协议第三条“小区内公共面积未经业主委员会或80%以上业主同意的情况下，不得擅自改变用途，甲方不得违背郑州市行业主管部门批准的规划方案，甲方保证在六个月内做好一期绿化工程，否则，乙方（注：指被告）有权要求甲方恢复承诺之使用用途，甲方承担违约责任，按日向乙方支付总房款万分之五的违约金”。小区多处违章建筑，此事小区业主多次和开发商及物业公司协商寻求解决问题，但是都没有得到解决，无奈让新闻媒体曝光。2007年1月16日，大河报第二版曝光了此非法建筑的事实，被告提供报纸复印件为证。按照此补充协议，房地产公司和原告应该按照2005年4月27日起赔付被告违约金，按照2005年5月1日算起，到2012年10月9日（被告接到传票日）止，共应赔付被告227072.5元的违约金。4、即使按照被告入住时2004年10月11日签署的前期物业管理服务协议补充条款，绿化不达标之前收费标准按照0.26元／㎡收取，其收费标准也不符合双方协议之规定。5、被告在物业公司提供服务过程中，前两个年度已足额交付物业费，但是被告却发现原告提供的服务质量很差，远不能达到协议规定的要求。原告多处违反协议的约定及中华人民共和国《物业管理条例》和《郑州市物业管理条例》的规定，对小区的管理怠慢甚至不作为，损害了被告的合法权益，在协商无果的情况下，导致被告不得不采用拒交部分物业费这一无奈的措施，促使原告全面认真的履行协议义务，并保障被告应享有的物业管理等方面的合法权益，绝非恶意欠缴。而原告未依据双方签订的协议，与被告进行任何形式的协商就提起诉讼，贵院已经受理立案，被告在此根据协议要求就原告违约内容作如下陈述：

1、第1页第一条甲方权利义务中明确写明“对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，而被告所居住的2号楼西面的公共自行车棚，早已年久失修，屋顶发生了多处坍塌，而且内部杂乱无章，处于无人管理状态（照片为证），原告严重不作为。2、第1页第一条甲方权利义务中明确写明“建立、健全本物业的物业管理档案资料”，小区已入住8年之久，但是小区业主的资料仍不健全，无法有效的联系业主共同筹备业主委员会等事宜，原告失职。3、第1页第一条甲方权利义务中明确写明“制止违反本物业的物业管理制度和《物业管理使用守则》的行为”，被告所居住的晖达新街坊楼间的公共绿地大面积种植蔬菜、棉花，红薯，已然成为部分业主的自留地（有照片为证），而原告并未尽到协议规定的制止义务，目前的绿地变耕地的情况还保持原样。4、第1页第一条甲方权利义务中明确写明“编制物业管理服务及财务年度计划；每12个月向乙方公布物业管理费用收支账目；”，被告从来没有看到物业管理服务及财务年度计划，原告也从来没有在小区显著部位张贴公示收支账目，被告也从未接到任何书面告知关于原告物业管理费用收支账目的文件，长期严重损害业主及被告的知情权。5、第1页第一条甲方权利义务中明确写明“不得占用本物业的公共部位、共用设施设备或改变其使用功能；”，但是小区多处公共部位，被物业私自用围墙封起，私搭乱建，进行销售或者出租（有照片为证）。此行为严重侵犯小区业主的权益，也严重影响小区的美观。原告为了增加停车位，扩大营收，未征得全体业主80%以上书面同意的情况下私自将5号楼西侧假山周围的草地改为停车位（有照片），严重违反协议规定。6、第2页第二条物业管理服务内容第三条中明确写明环境卫生包括楼道环境卫生和垃圾清运。第3页第四条物业管理服务质量中明确写明“保持清洁，生活垃圾日产日清”。但是楼道内的环境卫生，是脏乱差，垃圾堆积甚至造成火灾，在小区东门垃圾堆积如山，常年不与清理，严重失职和不作为，以上情况有照片为证。7、第2页第二条物业管理服务内容第五条中明确写明业主车辆停放管理，第3页第六条物业管理服务质量中明确写明“各种车辆停放有序，保持道路畅通”。但是，小区车辆停放杂乱无章，天天有车辆被堵，不能正常出行，被告也深受其害，经常在小区吆喝半天才有人出来挪车，严重影响小区业主日常生活。8、第3页第三条物业管理服务质量中明确写明设备运行“完好率达到90%以上”，但是截至2012年10月9号小区路灯共有37根，但是当晚不亮的路灯就有6根，不良率达到16.2%，如果算上外观损坏的路灯，良好率远达不到其承诺的90%要求，仅被告所在的2号楼周围的主干道有14根路灯，就有4根不亮，不良率超过28%。路灯损坏，光线缺失，被告所在的住宅楼周围光线模糊，为犯罪分子实施盗窃行为创造有利条件。被告2004年丢失两辆自行车，2005年丢失四节装电动车电池两组，甚至到2010年6-9月期间，竟然连续3个月之内发生两次入室盗窃事件，被告损失4000元有余，无奈之下打110报警，派出所备案记录中可以查询。在3个月内发生两次入室盗窃，被告找原告，结果原告工作人员说不在服务范围，被告要求查看小区监控，一说是小区摄像头不管用，仅小区门口的两个管用，另一个说法是光线黑暗，摄像头没有红外摄像功能，夜间看不清楚。后来又有业主车辆被划伤，要求查看监控得到同样的答复。小区单元门要么是对讲系统损坏，要么是门损坏，没有一个是完好的，和协议要求的服务质量差距巨大，属于明显的不作为的行为。9、第3页第三条物业管理服务质量中明确写明公共部位，共用设施设备的维护和管理中“保持完好状态，维修及时；”但实际情况是小区的绿地中有4个景观，3号楼前面东侧美人鱼，2号楼前面东侧有一个鱼（仅存的），1号楼前面东侧有一个羊，1号楼东侧有一个小男孩，有原始照片为证，但是其中三个已经消失数年，没有恢复，一个也发生破损，没有维修，有照片为证；小区的自行车棚也失修严重，单元门损坏长期无人修理，路灯损坏，长期得不到修缮，小区亭子内的石桌丢失，石凳也给私自移动位置至小区北门口，假山不加装护栏，导致业主子女摔伤事故等情况（有照片）。这些情况既有实景原状存在，可随时查看，又有照片参考，其维修工作并没有得到落实，更谈不上及时。10、第3页第三条物业管理服务质量中第五款绿化中明确写明“花木长势良好，修剪整齐”。但是，小区绿地有大片的白地没有种草，而且被部分业主开采了大量的菜地、耕地，更谈不上长势良好，如此下去，草地将逐渐的变成个别业主的私有菜地和耕地。11、第3页第三条物业管理服务质量中第八款消防中明确写明“消防设施完好”，但是，高层建筑中的消防柜中只有消防栓，没有消防管，紧急时刻到来，如何灭火，小区车辆乱停影响消防通道畅通，无人管理，小区消防备用东门大门紧锁，造成消防安全隐患。12、第3页第三条物业管理服务质量中第九款房屋公共部位、共用设施设备小修和急修明确写明“小修如约到达现场，急修一小时内到达现场”，但是在服务过程中，业主房屋漏水长时间协商不能到场维修，而且维修效果极差，由于当时的开发商设计原因，供电负荷不足，每当盛夏，小区供电设施烧毁，突然断电现象频发，而物业既不到达现场，也不过问情况，部分业主无奈在宾馆开房居住，严重影响业主正常生活。此情况和协议规定要求差距甚大。此情况小区业主可以作证。以上事实表明，根据《前期物业管理服务协议》关于甲方权利义务中一共11条甲方义务，甲方高达6条没有履行，比例超过54.5%，提供的服务质量9条有8条不能满足协议规定要求，比例超过88.8%。物业公司提供的物业服务质量达不到协议的服务标准，属原告没有按约履行协议在先，而不是“原告依约为被告提供物业服务，被告却未依约履行义务”。按照协议对双方都有约束，权利和义务对等关系，被告不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，起码是协议规定的权利；物管不是只有收费的权利，也有按合同协议履行服务的义务，其违约在先，也应该支付被告同等的违约金。

基于上述理由，被告要求：1、判令原告撤销对被告的民事诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担；2、原告支付给被告由于其过失给被告造成的损失及按照《前期物业管理服务协议》支付给被告原告要求的相同价值的违约金，并支付上述第3条关于补充协议内容的违约金；3、判令原告认真整改服务质量至完全符合《前期物业管理服务协议》约定的标准，以后严格履行协议义务；4、鉴于原告为被告提供了事实服务，判令物业费以按质论价的原则，物业费按照《前期物业管理服务协议》约定的20%支付。

被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：

1、照片一组（50张），证明原告没有按协议约定提供服务，擅自改变小区公共部位用途，对部分业主擅自改变公共绿地的行为没有尽到制止义务；

2、发票复印件3份，证明被告在前期已足额交纳物业费；

3、大河报复印件一份，证明原告擅自改变小区公共部位用途。

经质证，被告对原告证据的意见为：1、对证据1真实性无异议；2、证据2被告没见过，不知道是否真实；3、对证据3真实性无异议，但资质证书的取得时间在协议签订时间之后，不能证明原告在取得资质证书之前收费的合法性。原告对被告证据的意见为：1、对证据1真实性有异议，没有拍摄时间；2、对证据2真实性无异议，恰恰证明被告之前交纳了物业费，后来无故拒交，属违约行为；3、证据3与本案无关。

依据原、被告诉、辩及举证、质证意见，本院确认如下案件事实：

被告石建华系郑州市卫生路26号晖达新街坊2号楼3单元30号的业主，该房屋面积为84.45平方米。2004年10月11日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，其中约定住宅按建筑面积每月每平方米0.32元计收物业费；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；该服务协议还就双方的权利和义务、物业管理服务内容等相关事项进行了约定。后原告在提供物业服务时，存在管理服务不到位的问题。被告以原告未按约提供管理服务为由，未交纳2006年1月1日至2011年12月31日的物业费。原告催要物业费未果，遂诉至本院。

本院认为：原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自义务。原告提供物业服务，小区业主按规定交纳物业费，是保证小区居民能够得到基本物业服务，不至于影响其居住环境的基础。物业公司和业主朝夕相处，只有本着诚实信用原则履行各自义务、承担各自责任，多交流沟通，相互理解支持，双方才能和睦相处。业主按规定交纳物业费是保证物业公司能够正常经营的前提；物业公司提高服务质量，积极回应业主期待和关切，尽力满足业主需求，是其应当承担的责任和义务。结合本案案情，原告提供了基本物业服务，被告应当按照约定的标准交纳物业费，按照被告的房屋面积及物业费计收标准，原告主张2006年1月1日至2011年12月31日期间被告应当交纳的物业费1702元适当合理，应当予以支持。关于原告主张的滞纳金，因原告提供的物业管理服务存在不到位之处，有待进一步改进，故对其该诉请，不予支持。被告的辩称，有些是需要相关物业管理部门处理的问题，被告可以依法向有关部门反映解决；有些是原告管理服务质量的问题，但作为其未交物业费的抗辩理由不足；被告的答辩请求，可另案主张。被告作为原告服务的业主之一，若感到原告的物业管理服务确实不能满足业主的需求，可以和其他业主一起依法行使选聘和解聘物业服务企业的权利，但不能因此拒交物业费。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；对被告辩称的合理部分，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告石建华给付原告郑州晖达物业管理有限公司2006年1月1日至2011年12月31日期间的物业费1702元，于判决生效后十日内付清。

二、驳回原告郑州晖达物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，原告负担40元，被告负担10元。被告负担部分原告已预交，不再退回，由被告在履行本判决确定的义务时一并支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　马海涛

人民陪审员　　杨巧云

人民陪审员　　贺　旗

二〇一四年四月十七日

书　记　员　　刘　嫣