河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）郑民四终字第203号

上诉人（原审被告）张秋平，女，汉族，1971年8月16日出生。

被上诉人（原审原告）河南文博物业管理有限公司。

法定代表人秦林生，董事长。

委托代理人杨磊，该公司法律顾问。

上诉人张秋平因与被上诉人河南文博物业管理有限公司（以下简称文博物业）物业服务合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第4585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张秋平，被上诉人文博物业的委托代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2011年2月16日，河南省住房和城乡建设厅颁发的编号为410101532《物业管理企业资质证书（副本》载明：准予文博物业从事物业管理业务的时间为2001年2月22日，有效期至2015年2月16日。2007年5月26日，文博物业与张秋平签订《阳光新城2期前期物业管理服务协议》，协议约定由文博物业为张秋平位于郑州市金水区鑫苑路26号“阳光新城”住宅小区10幢1单元11楼中户的房产提供物业管理服务，物业类型为高层，张秋平的建筑面积为149.6平方米，物业管理服务内容为：一、物业共用部位的维护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维护和管理；三、环境卫生及绿化；四、公共秩序和安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理服务；七、物业档案资料管理。物业管理服务费用为小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取，当月10日前交纳。张秋平不按协议约定的收费标准或期限缴纳有关费用的，除应及时补交外，应自逾期之日起按每日5‰交纳违约金。除上述内容外，双方还在协议中对双方的其他权利义务做了约定。合同签订后，文博物业向张秋平提供了物业服务，张秋平自2010年1月起，未向文博物业交纳物业费，到2012年8月，张秋平共欠文博物业8407.36元物业费未付酿成诉讼。

原审法院认为：双方自愿签订的物业管理服务协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行。文博物业向张秋平提供了物业服务，张秋平应交纳物业服务费。故文博物业要求张秋平支付物业费8407.36元的诉讼请求，依法予以支持。张秋平未按时交纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任，考虑到双方之间的物业服务关系，张秋平应从2012年9月1日起向文博物业支付违约金为宜，但文博物业主张的违约金标准过高，酌定以中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍为限为宜。张秋平辩称理由与双方签订的物业管理服务协议约定不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张秋平于判决生效后十日内给付河南文博物业管理有限公司物业服务费8407.36元并支付违约金（违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计息，自2012年9月1日计算至判决生效之日止）。二、驳回河南文博物业管理有限公司的其他诉讼请求。

张秋平不服原审判决，向本院上诉称：我拖欠物业费事出有因。一、2010年元月，22号楼406房业主张冬平委托我对该房装修、对外出租等，原计划二月五号交工。但二月初发现从楼上向屋内渗水，造成墙面损坏。我及时与物业葛经理联系，但一直到五月中旬才查出是施工方的失误所致，月底，葛经理把我和施工方约在一起商议，达成由施工方负责修补房子并赔偿2400元，但之后并未履行，葛经理也不管了，这是已经八月份，整整耽误了我半年的出租，实属无奈才停交物业费。我强烈要求物业葛经理出庭作证，一并将两房问题解决，让我心服口服地将两房拖欠的物业费一同补缴。二、《郑州市物业管理条例》第四十九条：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域的业主、物业使用人的需要。买房时售楼小姐承诺，不买车也可以租用，而且物业服务协议中也有车位费的收费标准，但入住后才发现租车位根本不可能，而且在未满足业主停车需要的情况下，租给“人和”洗车行对外经营，需要停放车必须办洗车卡。三、物业未经广大业主同意在小区做很多广告，我要求公开广告收入，用于或减少物业费用。四、文博物业存在其他违反《郑州市物业管理条例》事项。文博物业是阳光新城建设单位郑州泰宏公司的关联下属企业。1、违章建筑问题。依据《郑州市物业管理条例》第三十一条：建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房。物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用，任何单位和个人不得擅自改变其用途。物业管理用房被建设单位挪作他用。《郑州市物业管理条例》第五十一条：物业管理区域不得有违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物。对此行为物业服务企业应当予以制止。根据《阳光新城2期前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务质量，文博物业对私搭、乱建的行为应及时劝阻。在阳光新城小区22号楼前的公共绿地上开发商建了两层楼，为违章建筑，文博物业不仅不劝阻、不制止，至今还在其中办公，可见文博物业对违章建筑的态度。2、阻挠业主委员会的成立。2011年1月经金水区房管局批准，阳光新城小区成立了业主大会筹备组。根据《郑州市物业管理条例》第十五条：建设单位及其选聘的物业服务企业应当配合筹备组工作。物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、公用设施设备、前期物业服务合同等资料。文博物业拒绝向筹备组提供相关资料，阻挠业主大会的召开及业主委员会的成立。请求1、撤销原审判决，依法支持我的要求并同时解决22号楼406室内因渗水导致装修交工迟延，影响长达半年之久出租的问题。2、敦促文博物业执行《郑州市物业管理条例》。

文博物业答辩称：张秋平的上诉理由缺乏充分证据，与客观事实不符合，也不是物业公司的责任义务范围。其上诉请求既不能证明物业公司没有履行物业服务的义务，上诉请求在一审中未反诉，在程序上也不属于本案的审理范围。在双方的物业服务合同关系中，我方充分适格履行物业服务事项，张秋平拒不缴纳物业费已构成违约，应当继续支付并承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，处理结果适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为：双方签订的物业管理服务协议，合法有效，双方均应按协议约定履行。文博物业提供了物业服务，张秋平应当交纳物业费，张秋平未按时交纳物业费，也应当承担相应的违约责任。张秋平的上诉事项及理由与双方签订的物业管理服务协议约定不符，并且，其中关于文博物业对外发布广告一事，张秋平并未在一审提出反诉，不属于本案审理范围；关于22号楼406室的纠纷，与本案无关，故对张秋平的上诉，本院不予支持。综上所述，张秋平的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。但原审判决对案件受理费的承担未作出处理，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费50元，由张秋平负担；二审案件受理费50元，由张秋平负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　怡

审判员　闫天文

审判员　刘　静

二〇一四年五月十二日

书记员　解鹏飞