河南省郑州市金水区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）金民二初字第1259号

原告河南轩合物业服务有限公司，住所地郑州市金水区。

法定代表人朱全胜，经理。

委托代理人付龙飞、晋泽（实习），河南中州律师事务所律师。

被告卢艳伟。

原告河南轩合物业服务有限公司（以下简称原告）与被告卢艳伟（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人付龙飞、晋泽，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告与原告于2009年9月26日签订了《六合苑小区前期物业管理服务协议》，2009年9月26日，原告开始为被告提供物业服务。按照协议约定，被告逾期交纳物业服务费的，应该缴纳应付金额日2‰的违约金。自2009年9月26日起被告未按时支付物业费，截至2013年6月30日，被告拖欠原告物业费累计人民币5806元；同时被告还应向原告支付违约金7028元。经原告多次催要，被告仍然没有缴纳上述款项。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业费5806元（暂计至2013年6月30日）；2、被告支付原告违约金7028元（暂计至2013年6月30日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。

原告为支持其诉请所依据的事实，向本院提交以下证据：一、业主欠费明细，证明依据协议约定，被告应当向原告缴纳物业费，逾期缴纳的，应当缴纳违约金；

二、楼宇交接表，证明原告已将涉案房屋交付被告使用；

三、《前期物业管理服务协议》，证明原、被告双方签订了该协议，约定了涉案房屋的物业费和违约金的缴纳方式；

四、物业费催缴函的邮寄及回执单复印件各一份，证明原告于2014年1月向被告邮寄送达了物业费催缴函。

被告答辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、原告未履行物业服务协议第一条中约定的权利义务，违反了对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、公共秩序、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理的约定，导致其服务不及时或不到位；2、事实是门禁系统给社区居民造成诸多不便，不能保证消防设施的正常运转，小区公共停车场管理不到位及楼道等公共区域的清扫、保洁工作不达标；3、小区安保形同虚设，未尽到保障居民义务；4、绿化管理不善，影响小区环境；5、小区物业收费信息未公开；6、消防通道堵塞，社区居民的人身财产安全不能得到保障；7、业主委员会至今不能成立，业主正当权益无法得到维护。二、依据法律规定，在原告拒绝纠正其违约行为时，被告有权拒付物业费，这也是原告行使先履行抗辩权的理由。故原告进驻不合法，其服务水平与协议不符，请求驳回诉请。

被告为支持其答辩，向本院提供如下证据，1、商品房预售许可证（存根）及原告的物业服务资质电脑截图；2、违章建筑照片；3、小区公共设施不服管理的照片；4、消防通道堵塞的照片；5、空调安装不合理的照片；6、绿化不符约定的照片；7、小区房门及设施不合理的照片；8、进出小区通道不顺畅的照片；9、原告在小区从事经营活动的照片；10、环境卫生质量差的照片；11、原告提供设施不合格及服务不到位的照片；12、小区监控不到位的照片；13、市长信箱电脑截图；14、电视台报道；15、视频影像。

经审理查明，2009年9月26日，原、被告及六和苑小区开发商签署《楼宇交接表》，约定本表作为楼宇交接的有效凭证。2010年6月15日，原、被告双方签署的《六合苑小区前期物业管理服务协议》主要约定，由原告为被告位于郑州市XXX的房屋提供物业管理服务，被告的物业建筑面积为93.83平方米，原告提供的物业管理服务内容为：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定原告不需承担义务的，或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的（如电梯等）设施设备除外；三、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、业主共有的公共绿化的养护和管理；五、车辆停放管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；七、装饰装修管理服务；八、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；九、法律法规规定的其他内容。物业管理服务费用为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.37元，每六个月预缴一次，缴纳费用时间为每六个月的第一个月上旬，被告或物业使用人应在约定交费的时间内按时缴费。被告违反协议约定，逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日2‰支付违约金，对于欠费不交的，原告可向人民法院起诉。除上述内容外，双方还在协议中对双方的其他权利义务做了约定。合同签订后，原告向被告提供物业服务。原告主张被告自2009年9月26日起，未向原告交纳物业费，到2013年6月30日，按双方的合同约定计算，被告欠5806元物业费未付。

卢娟作为业主在协议上代签字。

另查明，2011年6月28日，郑州市物价局就关于六合苑住宅区物业服务收费标准作出郑价公函（2011）20号批复，该批复载明：河南轩合物业服务有限公司服务的六合苑住宅区，物业服务按一级收费标准执行，基准价为高层住宅1.10元／月／㎡，浮动幅度不超过20%，具体收费标准，有物业服务企业与业主在物业服务合同中约定，电子监控运行维护费标准为高层0.05元／月／㎡。金水区物价局依据该批复向原告颁发了《收费许可证》。

因被告未按时足额交纳物业费，原告遂于2014年1月23日诉至本院。

本院认为：原、被告签订的《六合苑小区前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，主要条款合法有效，当事人双方均应履行自己的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业费，原告诉请被告支付自2009年9月26日起至2013年6月30日止的物业费5806元，对原告主张的物业费起算时间和标准，参照郑州市物价局的批复，本院酌定从郑州市物价局的批复下发之次日起计费，即2011年6月29日，缴费标准为1.37元／月／㎡（1.10＋1.10×20%＋0.05），符合双方约定的物业费缴纳标准，故被告应支付原告物业费为3085.13元（1.37元／月／㎡×93.83㎡×24个月），原告诉请超过部分，本院不予支持。被告拖欠物业费的行为构成违约，应向原告承担违约责任，考虑到原、被告之间的物业服务关系及该类案件并非单独个案等因素，被告应从2013年7月1日起向原告支付违约金为宜，但原告主张的违约金标准过高，本院酌定以人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：

一、被告卢艳伟应于本判决生效之日起十日内支付原告河南轩合物业服务有限公司自2011年6月29日至2013年6月30日的物业费3085.13元及违约金（违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2013年7月1日计算至判决确定的付款之日止）。

二、驳回原告河南轩合物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费121元，由原告负担100元，被告负担21元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院检查，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　杨　警

人民陪审员　　李小娜

人民陪审员　　杨巧云

二〇一四年六月三日

代理书记员　　陈晓威