河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）郑民四终字第2062号

上诉人（原审被告）徐文娟。

委托代理人郑舰锋。

被上诉人（原审被告）郑州恒熙房地产营销策划有限公司。

法定代表人程翔，总经理。

被上诉人（原审原告）王玉欣。

委托代理人郝玉华，郑州市中原区三官庙街道法律服务所法律工作者。

上诉人徐文娟因与被上诉人郑州恒熙房地产营销策划有限公司、王玉欣买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第2073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐文娟的委托代理人郑舰锋，被上诉人王玉欣的委托代理人郝玉华到庭参加诉讼。郑州恒熙房地产营销策划有限公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2013年1月16日，原告王玉欣（买方、乙方）、第一被告（卖方、甲方）及第二被告（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、乙方自愿购买甲方拥有的位于金水区未来路东金水路南7号楼19层北10号的房产（房屋所有权证号为1201116538）、房屋所有权人为徐文娟、建筑面积为37.58平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）；2、甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为33万元；3、乙方支付佣金1600元、代办费500元。现乙方于本合同签订时支付10000元，其中佣金1600元、代办费500元，余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；3、付款方式为按揭贷款：乙方应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后（包括户口迁出），甲方凭买卖双方的签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；4、双方同意在签订合同后（未注明具体时间），持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房屋过户及相关手续或到相关部门办理相关手续（合同第五条）；5、甲方须保证该房屋权属真实无争议，如甲方所售房产已抵押，甲方应向乙、丙两方如实说明，乙方如愿意购买，甲、乙双方应明确由甲方负责解押；6、甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金甲方无权取回，丙方有权将定金付给乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）；7、乙方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）；8、在签订合同时，丙方有权利全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同、双方均同意解除合同、以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取。若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担双倍的支付义务；9、其他约定事项：（1）甲方将物业维修基金过户给乙方（2）双方同意在此房屋办理完毕解押手续之后肆十个工作日内到房管局办理房产过户及相关手续，每逾期一天，丙方需向甲方支付人民币壹佰元整；该合同还约定了其他相关事项。合同签订当日，原告向第二被告交纳了合同约定的10000元购房定金及中介费。2013年1月9日，第一被告向招商银行股份有限公司郑州分行提前还清了其以该房作抵押的银行贷款。2013年1月22日，原告委托北京高地经典房地产评估有限公司河南省分公司对涉案房产抵押价值进行评估，该评估公司于2013年1月23日出具预评报告，并收取原告评估费1214元。2013年3月1日，河南省电力公司住房公积金管理中心出具的《办理贷款担保通知书》显示，原告购买存量房的个人住房公积金委托贷款已经该中心审批合格（总房款33万元、首付款13.2万元、贷款期限10年），请郑州市住房置业担保有限责任公司予以办理贷款担保手续。2013年3月15日，第二被告出具的《证明》显示，第一被告在办理房产相关手续期间，以目前不急用钱、房子不卖为由，拒绝配合履行买卖房产过户事宜。后双方因房屋买卖发生纠纷，协商未果，遂成本案之诉。

原审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。第二被告作为居间方，其出具的证明显示第一被告拒绝配合履行买卖房产过户事宜，故可以认定第一被告违约，其应当承担相应的法律责任。根据合同约定，原告交纳的定金为7900元（10000元-1600元-500元）、代办费为500元，第一被告同意该定金在办理完房产过户手续前由第二被告保管，故在第一被告违约的情况下，第二被告应向原告返还该定金，第一被告应当再向原告支付同等数额的定金。根据法律规定，定金和违约金不能并用，原告选择双倍返还定金，就不能再主张违约金。因第二被告无证据证明其代为原告办理的事项，故应当退还原告交纳的代办费500元。综上，对原告诉讼请求的合理部分，应当予以支持。第一被告的辩称，因证据不足，该院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐文娟返还原告王玉欣定金7900元，于该判决生效后十日内付清；二、被告郑州恒熙地产营销策划有限公司返还原告定金7900元、代办费500元，于该判决生效后十日内付清。三、驳回原告王玉欣的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费318元，原告负担69元，被告徐文娟负担249元。

徐文娟不服原审判决，向本院上诉称：一、法院认定事实错误，主要表现以下方面：1、一审法院认定事实不清，认定被告徐文娟违约错误。一审法院认定被上诉人王玉欣与上诉人2013年1月16日签订房屋买卖合同时间错误，事实上双方签订合同日期是2013年1月6日，该事实由当事人陈述及相关证据均可以证明签订房屋买卖合同的准确时间。有证据证明上诉人徐文娟在签订合同后第三日（2013年1月9日）就办理完银行解押手续，且该证据也已经法庭质证，一审法院也确认这一事实。上诉人按照合同约定办理完银行解押手续为办理房屋过户手续作准备，并没有违约事实，一审法院认定事实有误。2、一审法院在认定证据方面存在重大过错。一审法院仅凭被上诉人（一审被告）郑州恒熙房地产营销策划有限公司出具的一份证明，就认定上诉人违约，明显与事实不符。上诉人与郑州恒熙房地产营销策划有限公司同为本案被告，与本案审理结果存在重大利害关系，其出具的这份证明原告违约的证据是不真实的。是郑州恒熙房地产营销策划有限公司为推脱自己责任，所做不实证明。仅依据该份证明就认定上诉人违约是不客观的，也是让人不能信服的。从各方提供的证据看出：上诉人与被上诉人在房屋买卖合同签订后第三日（2013年1月9日），就已经办理完毕银行解押手续，为履行合同（办理过户手续）做准备，是被上诉人王玉欣一直拖延履行付款义务，才导致双方不能如期办理房屋过户手续。被上诉人王玉欣存在违约事实清楚，依据相关规定，应当认定被上诉人王玉欣违约。二、一审法院判决上诉人返还7900元定金没有法律依据。被上诉人王玉欣与上诉人签订的房屋买卖合同中约定被上诉人王玉欣应在立契当日向被告支付首付款。在上诉人办理完银行解押手续后，被上诉人王玉欣也未向其支付约定的首付款。被上诉人王玉欣作为房屋买卖的相对方，怠于履行付款义务，违约在先。依据我国相关法律规定，所交付的定金不予返还。一审法院判决上诉人返还被上诉人7900元定金，既没事实依据也没法律依据。请求判令：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第2073号民事判决书，发回一审法院重审或者依法改判上诉人不承担违约责任。二、本案诉讼费用均由两被上诉人承担。

王玉欣答辩称：上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，当天已经支付了定金等1万元。后委托评估公司进行评估，在办理过户手续时，上诉人一直不予办理，说其不需用钱，不卖房了，其构成违约。一审法院认定事实正确，请求维持一审判决。

郑州恒熙房地产营销策划有限公司缺席未答辩。

本院经审理查明：2013年1月6日，王玉欣（买方、乙方）、徐文娟（卖方、甲方）及郑州恒熙房地产营销策划有限公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、乙方自愿购买甲方拥有的位于金水区未来路东金水路南7号楼19层北10号的房产（房屋所有权证号为1201116538）、房屋所有权人为徐文娟、建筑面积为37.58平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）；2、甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为33万元；3、乙方支付佣金1600元、代办费500元。现乙方于本合同签订时支付10000元，其中佣金1600元、代办费500元，余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；3、付款方式为按揭贷款：乙方应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后（包括户口迁出），甲方凭买卖双方的签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；4、双方同意在签订合同后（未注明具体时间），持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房屋过户及相关手续或到相关部门办理相关手续（合同第五条）；5、甲方须保证该房屋权属真实无争议，如甲方所售房产已抵押，甲方应向乙、丙两方如实说明，乙方如愿意购买，甲、乙双方应明确由甲方负责解押；6、甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金甲方无权取回，丙方有权将定金付给乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）；7、乙方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）；8、在签订合同时，丙方有权利全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同、双方均同意解除合同、以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取。若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担双倍的支付义务；9、其他约定事项：（1）甲方将物业维修基金过户给乙方（2）双方同意在此房屋办理完毕解押手续之后肆十个工作日内到房管局办理房产过户及相关手续，每逾期一天，丙方需向甲方支付人民币壹佰元整；该合同还约定了其他相关事项。合同签订当日，王玉欣向郑州恒熙房地产营销策划有限公司交纳了合同约定的10000元购房定金及中介费。2013年1月9日，徐文娟向招商银行股份有限公司郑州分行提前还清了其以该房作抵押的银行贷款。2013年1月22日，王玉欣委托北京高地经典房地产评估有限公司河南省分公司对涉案房产抵押价值进行评估，该评估公司于2013年1月23日出具预评报告，并收取原告评估费1214元。2013年3月1日，河南省电力公司住房公积金管理中心出具的《办理贷款担保通知书》显示，王玉欣购买存量房的个人住房公积金委托贷款已经该中心审批合格（总房款33万元、首付款13.2万元、贷款期限10年），请郑州市住房置业担保有限责任公司予以办理贷款担保手续。2013年3月15日，郑州恒熙房地产营销策划有限公司出具的《证明》显示，徐文娟在办理房产相关手续期间，以目前不急用钱、房子不卖为由，拒绝配合履行买卖房产过户事宜。

本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人徐文娟称一审法院认定其与王玉欣于2013年1月16日签订房屋买卖合同属事实认定错误。本院认为，一审法院认定事实不清应予纠正，但房屋买卖合同的签订时间对于案件处理结果并无实质性影响，故对徐文娟的此项上诉理由不予支持。上诉人徐文娟又称其在签订合同后第三日就办理完银行解押手续，并没有违约事实。本院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权与另一方，另一方支付价款的合同。出卖方在房屋买卖合同中的主要义务在于转移房屋所有权与对方而非办理银行解押手续。王玉欣在一审中提供的证据足以证明徐文娟已违反了房屋买卖合同出卖人的主要义务，故本院对徐文娟的此项上诉理由不予支持。上诉人徐文娟再称郑州恒熙房地产营销策划有限公司是为推脱责任而作不实证明。本院认为，当事人对于自己的主张应当提出证据加以证明。上诉人徐文娟未提出任何证据证明郑州恒熙房地产营销策划有限公司所作证明为不实证明，故本院对徐文娟的此项上诉理由不予支持。上诉人徐文娟还称，房屋买卖合同中约定王玉欣应在立契当日向徐文娟支付首付款，但王玉欣未向其支付约定的首付款属违约在先，所交付的定金应不予返还。本院认为，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思。尽管房屋买卖合同中约定王玉欣应在立契当日向徐文娟支付首付款，但该合同同时约定首付款等于该合同约定价格减去银行实际贷款。由于银行实际贷款的数额在2013年3月1日河南省电力公司住房公积金管理中心出具《办理贷款担保通知书》时才得以确定，王玉欣应支付的首付款的数额在2013年1月6日时根本无法确定，故本院对徐文娟的此项上诉理由不予支持。因此，徐文娟提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实不清，应予纠正，但实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费318元，由上诉人徐文娟负担。

本判决为终审判决。

审判长　　石红振

审判员　　邢彦堂

审判员　　杜麒麟

二〇一五年一月二十日

书记员　　李明路